רק לרענן קצת את שיטת "אבא עשיר"

כבר עוד מעט שכחנו את שיטת "אבא עשיר", אז קצת לרענן...

למה התכוון האבא כשהוא אמר שאנו צריכים להשקיע בנכסים שיניבו לנו תזרים מזומנים חיובי?

1. אין בעיה להשיג תזרים חיובי מהשקעה בדירת מגורים, הרי אם אתה קונה דירה ב-100K דולר (ללא משכנתא) ומשכיר אותה ב-100 דולר לחודש  תקבל תזרים חיובי של 1200 דולר לשנה (למרות שהשכרת במחיר הפסד) , אבל התשואה שלך תהיה רק 1.2 % והמסקנה המתבקשת היא שהתזרים אינו הכל, כך גם אצל קיוסאקי שתובע גם "תשואת מזומן על מזומן" טובה.

2. קיוסאקי מדבר על השקעות הממומנות באחוז ניכר על ידי הלואה, לכסף שכן מושקע על ידיך הוא קורא השקעת מזומנים והוא מבקש ממך לחשב תשואת "מזומן על מזומן" שזה בעצם התזרים החיובי השנתי חלקי הסכום שהשקעת,למשל אם קנית דירה ב 100 K $ כשאתה השקעת רק 10K (היתר בהלוואה) והצלחת להגיע לתזרים שנתי חיובי  של 1000$   אז תשואת מזומן על מזומן היא 10%.

אם תיישם את זה על הדוגמא שהבאתי בסעיף 1 תקבל תשואת מזומן על מזומן של 1.2 %  בלבד ולכן קיוסאקי לא יאהב את זה למרות שיש תזרים חיובי.

3. לשיטתו של קיוסאקי נדרש תזרים חיובי (ולו גם צנוע) כבר מן ההתחלה וגם אם זה אומר שההלואה נפרסת על תקופה ארוכה,
מבחינתו זה ההבדל בין לעשות רק השקעה כלכלית נכונה (שזה מה שאבי ואני ניסינו להסביר) לבין לעשות השקעה שתאפשר לך להתעשר והרציונל הוא שאם תעשה השקעה "נכונה" עם תזרים שלילי הרי יש גבול כמה השקעות כאלה תוכל לעשות ולעומת זאת אם תעשה השקעה עם תזרים חיובי הרי אין גבול למספר ההשקעות מסוג זה שתוכל לעשות.

אם זה כל כך פשוט אז למה לא כולם עושים את זה?   לטעמי יש כאן שתי בעיות.
1.רגישות גבוהה לשינויים  אם אתה קונה בהלואה נכס ב-70 אלף דולר ומקבל תזרים חיובי של 100 דולר לחודש אז שינויים במשתנים יכולים בקלות להעביר אותך לתזרים שלילי (שינויים בשכר דירה, נכס שלא הצלחת להשכיר, שינויים במיסוי, הערכות לא נכונות לגבי הוצאות תחזוקה ועוד)

2. קשה למצוא נכסים שיניבו כזאת תשואה, עם שיעור שכר הדירה הנמוך בישראל (נמוך יחסית למחיר הדירה - שלא יתנפלו עלי עכשיו כל השוכרים) לא נראה שדירות מגורים בישראל מתאימות לדרישותיו של קיוסאקי ואם יש כאלה שכן מתאימות אז הסיכונים גדולים בהתאם.

גם בישראל. בבני ברק בירושלים ובתל אביב. יש דירות מגורים שאפשר להרוויח עליהם.
הוא כותב שהרווח ברכישת נכס הוא בקניה. אפשר למצוא נכסים למכירה ולשלם עליהם פחות משדרשו שהוא גם מספיק פחות מהשווי.