מדריך לרכישות לנכסים בכונס נכסים
מדריך לרוכש נכס בכינוס נכסים
רכישה מכונס נכסים דורשת השקעה של זמן וסבלנות וניהול התמחרות. בנוסף, קיים סיכון לביטול העסקה מטעמים שונים. ובכל זאת, בהתחשב בעובדה שהמחיר שניתן להשיג בגין הנכס הנמכר עשוי להיות נמוך בעשרות אלפי שקלים ממחיר השוק, מדובר בהשקעה כדאית. מדריך
עו"ד יורם פלץ
עקב המיתון במשק ומוסר תשלומים גרוע אנו עדים בשנים האחרונות לעליה משמעותית במספר הנכסים השונים המוצעים למכירה במסגרת הליכי כינוס נכסים.
בעבר, תחום זה היה שמור לסוחרים בלבד. הסוחרים נהגו להציע הצעות ולרכוש הנכסים, ואילו האזרח הפשוט היה מעדיף להתרחק מרכישות שכאלו, בשל פחד ואי הבנת ההליך.
כיום, יותר ויותר אזרחים משתתפים בהתמחרויות ורכישת נכסים במסגרת כינוס נכסים ובמחירים אטרקטיביים במיוחד, הנמוכים בכ-20-30% ממחירי השוק של אותם נכסים.
הכותב הינו בעל משרד עורכי דין העוסק בתחומי ההוצאה לפועל וכינוסי נכסים.
|
מהו הליך כינוס נכסים |
 |
|
| אזרחים וחברות רבות במשק נזקקים לרב למימון כספי לצורך פעילותם העסקית או לצורך רכישת נכס כלשהו (רכב, בית, מגרש ,נכס מסחרי), ולצורך כך משעבדים את הנכס לטובת הגורם המממן בעת נטילת ההלוואה.
כאשר הלווה אינו עומד בהחזר ההלוואה, זכאי הנושה או מי שלטובתו מושכן הנכס לפנות לבית המשפט או ללשכת ההוצאה לפועל לצורך מימוש השעבוד.
בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל רשאים למנות כונס נכסים, המשמש כנציג בית המשפט לצורך תפיסת החזקה בנכס המשועבד, פרסום הודעה על מכירתו, ניהול התמחרות ומו"מ בין המציעים השונים, ולבסוף חתימה על הסכם מכר לצורך מכירתו לקונה שזכה ובכפוף לאישורו של בית המשפט.
מקרה נפוץ נוסף בו ממנה בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל כונס נכסים לנכס הוא במסגרת מימוש נכס שעוקל על-ידי ההוצאה לפועל בגין חוב של חייב.
בדרך כלל משמש עורך דינו של הזוכה ככונס נכסים, אולם הוא חב בחובת נאמנות הן כלפי הרוכש והן כלפי בית המשפט בתוקף תפקידו כנציג בית משפט. |
|
|
 |
|
|
פרסום הנכס |
|
|
|
כונסי הנכסים נוהגים לפרסם את מודעותיהם בעיתונים היומיים ומזמינים את הציבור להגיש הצעות. אופן הגשת ההצעה תנאי המכרז והמועד האחרון להגשת הצעות נרשמים בדרך כלל במודעת הפרסום של הנכס, ולרוב יש להגישן בכתב למשרד הכונס ובצירוף המחאה בנקאית בסך 10%-5% מסכום ההצעה, על מנת להראות רצינות.
אם המציע לא זוכה במכרז, תוחזר לו ההמחאה או סכומה ללא חיוב כספי כלשהו. פרטים אודות הנכס הנמכר ניתן לקבל בדרך כלל במשרדו של כונס הנכסים המטפל במכירה.
רכב
כאשר מדובר ברכב, מומלץ לבקש לדעת היכן הרכב מאוחסן, ולהגיע למגרש האחסון עם מומחה המבין בתחום, שיבדוק את הרכב. בדרך כלל, לא ניתן לקחת את הרכב למכון בדיקה או אפילו להתניעו, ולכן יש חשיבות לבדיקה במקום. יש לוודא כי הכונס נטל עמו אף את מפתחות הרכב ואת שלטי האזעקה, שכן לעיתים החייב אינו משתף פעולה, והרכב נמכר ללא פריטים נחוצים אלו, דבר המשפיע על ערכו .
נדל"ן
כונס הנכסים נוהג לקבוע מועדים שבהם יבקרו המציעים בנכס, כדי שיוכלו להתרשם ממנו. חשוב לברר עם משרדי הכונס את מועדי הסיור בנכס, שכן הכונסים אינם ששים לערוך ביקורים פרטיים עבור מציעים בודדים, אלא מעדיפים לערוך ביקור לכל המציעים במרוכז.
מומלץ להתעקש לדרוש מן הכונס דו"ח שמאי בנוגע לנכס, אם כי חלק מן הכונסים אינם נוהגים לתת את הדו"ח. מומלץ להגיע לביקור בנכס עם שמאי או מתווך, כדי שימליצו לקונה איזה מחיר להציע. מומלץ אף לדרוש מן הכונס טיוטה של הסכם המכר עליו יידרש הקונה לחתום עם זכייתו, על מנת למנוע הפתעות בנוגע לסדרי התשלום, אפשרות לנטילת משכנתא לצורך הרכישה וכו'.
|
|
|
|
|
|
התמחרות |
|
|
| לאחר קבלת ההצעות מן המציעים השונים עורך הכונס התמחרות בין המציעים השונים. ההתמחרות נערכת בדרך כלל במשרדו של כונס הנכסים או במגרשי אחסון הרכב, ולעיתים אף נערכת טלפונית באמצעות הכונס.
ישנם כונסים המזמינים את כל המצעים להתמחרות וישנם המזינים את בעלי ההצעות הגבוהות בלבד. כונסים רבים שומרים לעצמם הזכות לקבל לאו דווקא את ההצעה הגבוה ביותר, אלא דווקא את ההצעה הנזילה ביותר - קרי הקונה אשר מסוגל להזרים את הכסף במהירות הגבוהה ביותר, כדי לסיים את ההליך במהירות. |
|
|
|
|
|
זכייה ואישור הסכם |
|
|
| עם קבלת ההודעה בדבר הזכייה מוזמן הקונה לחתום על הסכם מכר, וההסכם מוגש לאישור בית המשפט. עם קבלת מלוא כספי המכירה, מוגשת בקשה לבית המשפט לאישור סופי של ההסכם ומתן צו שיפוטי למשרד הרישוי או למשרדי רשם המקרקעין לרשום את הבעלות בנכס על שם הקונה, כשהיא נקייה מחובות שעבודים ועיקולים.
עצם העובדה כי על הנכס רשומים עיקולים ושעבודים שונים אינה צריכה להטריד את הקונה, שכן בסמכותו של ראש ההוצאה לפועל או בית המשפט המפקח על הכינוס להורות על מחיקת כל העיקולים והשעבודים הרשומים על הנכס.
אישור המכירה ומתן צו המכירה מטעם בית המשפט עשוי להימשך בין ימים לשבועות, תלוי בכל מקרה ומקרה, אך ישנם מקרים בהם מתארך התהליך למספר חודשים עקב בעיות פרוצדורליות, שביתות, התנגדויות שהגיש בעל הנכס למכירה וכו'.
כמו כן שמורה לבעל הנכס הזכות לפדות את הנכס בשווי סכום ההצעה הזוכה. |
|
|
|
|
|
טיפים והערות |
|
|
| ככלל רכישה מכונס נכסים נחשבת לרכישה בטוחה מההיבט המשפטי, שכן היא נעשית בפיקוח בית המשפט, ולכן קטנים הסיכויים לזיופים והונאות.
יחד עם זאת, לנוכח ניסיון העבר מומלץ לברר אודות עורך הדין המשמש ככונס נכסים, וכן לדרוש לקבל מסמכים מקוריים בדבר הזכויות בנכס הנמכר, וצווי בית המשפט הממנים אותו לכונס.
כמו בכל רכישת דירה, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בתחום לצורך ביצוע הרכישה ובדיקת המסמכים, אם כי הדבר איננו חובה.
יש לזכור כי רכישה מאת כונס עשויה להתעכב זמן ממושך בשל הצורך בקבלת אישורים מבית משפט.
בנוסף, יש לזכור כי קיים סיכון של הגשת התנגדות מצד בעל הנכס, אשר ינסה לעיתים לעכב את המימוש או אף ינסה לפדות את הנכס בעצמו. עם זאת, מקרים אלו הם חריגים.
למכרזי רכב נוהגים להגיע בדרך כלל גם סוחרי רכב ממולחים, אשר מנסים להניא קונים פרטיים מרכישת הרכב, ומומלץ להתעלם מדבריהם או "עצותיהם".
|
 |
|
|
