כאמור, קרנות הרייט חדשות כאן בארץ, וקצת קשה לצפות את העתיד שלהם. על פניו, על בסיס מה שמוכר מקרנות דומות בעולם זה נראה לא רע.
להלן כתבה באוניברסיטת תל אביב הדן בעניין.
להנאתכם!
---------------------------------------------------
אם לא ידחפו נכסים מפוקפקים, המוצר יהיה טוב למשקיעים
07:49 | 01.2.2004 רותם שטרקמן
הנה רק חלק מהסופרלטיווים שהדביק השבוע עו"ד שרגא בירן - מי שנחשב לבכיר עורכי הדין העוסקים בנדל"ן - לפקידי הרשויות שמניעות את אפיק ההשקעה המכונה קרנות נדל"ן: "זהו יום חג לענף הנדל"ן, הצעת החוק היא מסמך נהדר, שיתוף הציבור בהשקעות בנדל"ן היא דמוקרטיזציה של הענף המתנדנד. הדבר יביא להקטנת הסיכונים ולשיפור התדמית של ענף הנדל"ן, ועשוי להוציאו מהמשבר. לו הקרנות היו פועלות קודם לכן הן היו יכולות למנוע נפילות וכינוסי נכסים בחברות נדל"ן. מדובר במבצע לאומי, צריך לברך את שר האוצר ולבקש מהקואליציה ומהאופוזיציה שיעשו יד אחת בהעברת החוק. סוף סוף הרגולטורים פועלים לטובת הציבור".
בירן הנחה את יום העיון בעניין קרנות הנדל"ן שערכו השבוע פורום שוק ההון ופורום המסים של ל.ה.ב (לימודי הכשרה בניהול) בבית הירוק שבאוניברסיטת תל אביב. לדבריו, העיתוי הנוכחי נוח להשקת קרנות הנדל"ן, מכיוון שמצב השווקים מביא ביקוש להשקעות מסוג זה.
לדבריו, פוטנציאל הגיוס המיידי של הקרנות מגיע למיליארד דולר. גם המשתתפים האחרים ביום העיון, בהם עורכי דין, רואי חשבון ומומחי מיסוי, צידדו באופן כללי בהמלצות הוועדה, אם כי היו לחלקם הערות. בחלק מהמקרים הסכימו ראשי הוועדה להערות ואמרו כי יש מקום לתקן את הצעת החוק.
"כאשר המגזר הפרטי אומר מלים טובות כל כך על הרגולטורים יש מקום לבדוק את עצמנו", אמר ראש הוועדה לקרנות נדל"ן, עו"ד (רו"ח) משה אשר, בתגובה לדברי בירן. עם זאת, אשר קיבל באופן חיובי את התגובות האלה. "ועדת קרנות הנדל"ן עברה את מבחן הבית הירוק", אמר אשר בסיום הכנס.
אשר הוסיף כי אם תיקוני החקיקה יעברו בזמן הקרוב, סביר להניח שעד סוף 2004 יקומו כמה קרנות. לצד אשר, המשמש יועץ מקצועי בכיר לנציבת מס הכנסה, עמדה בראש הוועדה עו"ד איריס ציבולסקי חביליו, סגנית מנהל מחלקת תאגידים ברשות ני"ע.
קרנות נדל"ן הן מכשיר פיננסי חדש שייסחר בבורסה. הקרנות יהיו חברות אשר עיקר נכסיהן ופעילותן יהיו בתחום הנדל"ן המניב - משרדים להשכרה, קניונים, דירות להשכרה ומרכזים מסחריים. הקרנות יחויבו לחלק 90% מרווחיהן השוטפים למשקיעים מדי שנה. בעמידה בתנאי קרן נדל"ן יוסרו מגבלות המיסוי הקיימות כיום, אשר העיקרית שבהן היא מגבלת "כפל המס" בעת מכירת נכסי המקרקעין. העניין יובא לכנסת לחקיקה ראשית.
רעיון קרנות הנדל"ן (Real Estate Investment Trust - REIT) יובא מארה"ב בה הן משמשות אפיק השקעה ומכשיר לגיוס הון בתחום הנדל"ן. הנתונים בארה"ב מלמדים על כך שהקרנות מנהלות 12%-10% מהכספים שמושקעים בנדל"ן מניב (כ-300 מיליארד דולר) בכ-200 קרנות Reit. הקרן הגדולה ביותר מנהלת כ-10 מיליארד דולר, ואילו הקרנות הקטנות ביותר מנהלות עשרות מיליוני דולרים.
המינימום לניהול קרן בישראל יהיה 200 מיליון שקל. כוונת הרשויות היא שהשתתפות משקיעים פרטיים בהשקעות בנדל"ן תגדיל את מקורות המימון, תפזר את הסיכון ותביא לתנופה מחודשת בענף.
קשה למצוא מומחה ישראלי שמבין בקרנות נדל"ן יותר מחיים כצמן, בעל השליטה בחברת גזית גלוב. כצמן שולט בחברת ה-Reit אקוויטי 1 שנסחרת ומשקיעה בארה"ב, והיא בעלת שווי שוק של 2 מיליארד דולר. כצמן היה גם מעורב בהכנת הצעת החוק, והוא תומך נלהב שלו. "זה מצב של Win Win Situation. בהפעלת הקרנות גלומים יתרונות לכל המעורבים בנדל"ן - למשקיעים, לחברות בענף ולמדינה".
עם זאת, כצמן מדגיש כי לא מדובר במהפכה - "השמש תזרח במזרח גם לאחר קבלת החוק". לדבריו, הקרנות יהיו מכשיר נוסף, אך הן לא יביאו ישועה לענף או למשק, וגם המשקיעים לא יפסיקו להפקיד כספים בתוכניות חיסכון או בפיקדונות בבנקים. "בארה"ב מנהלות קרנות הנדל"ן נכסים בשווי נמוך אפילו משוויה של חברת ג'נרל אלקטריק, וזאת לאחר גידול חד בשנתיים האחרונות".
כצמן אינו מודאג מהאפשרויות שנפתחות בפני חברות ואנשי נדל"ן לממש נכסים בעייתיים באמצעות הנפקת קרנות נדל"ן לציבור. החשש שהעלו בשוק ההון היה שחברות יקימו קרנות נדל"ן, יאגדו כמה נכסים יחד, ימכרו אותם לקרן ולאחר מכן ינפיקו אותה לציבור. כך הם יצליחו לממש את הנכסים שהיו "תקועים" עמם זמן רב.
כצמן אומר כי השקיפות בענף הנדל"ן גבוהה יותר של חברות בתחומים אחרים שמגייסות כסף מהציבור. "הציבור שיקרא את התשקיף יבחן מי הם מנהלי ובעלי השליטה בקרן ויוכל להחליט אם לקנות את מניותיה. מנגנון השוק יקבע את המחיר לפי טיב הנכסים". בנוסף אמר כי בדומה למצב בארה"ב, יש תפקיד חשוב לאנליסטים שיסקרו את הקרנות ותחווה את דעתה על שווי הנכסים.
כצמן העריך כי חברות נדל"ן יקימו קרנות ויעבירו אליהן נכסים. אך לדבריו, גם יזמים חדשים יקימו קרנות. "יזם שאין בבעלותו נכסים להעביר לקרן, יחתום על הסכם רכישת נכסים מותנה, ואז יבוא לציבור ויגייס כסף. דבר זה ישכלל את השוק".
לדבריו, גם גזית גלוב תבחן הקמת קרן נדל"ן בישראל. הוא הוסיף כי יש לערוך כמה תיקונים בהצעת החוק, כמו למשל לאפשר לחברות קיימות המנהלות נכסים מניבים כבר כיום להפוך לקרן נדל"ן. "אם לא יתנו לחברות כמו גב ים להפוך לקרנות, הן יוותרו על העניין בשל תשלומי המס הגבוהים הנדרשים בעת מכירת הנכסים לקרן".
בעניין זה טענו ראשי הוועדה ביום העיון כי הוחלט שקרן נדל"ן תהיה חברה חדשה מכיוון שבחברה חדשה אין חשש שתביעה שמקורה בתקופה שלפני היות החברה קרן נדל"ן תיפול על נכסי הקרן ותקטין את שווי החזקות הציבור. כמו כן, אמרו ראשי הוועדה כי קביעת חברה חדשה תאפשר לחברה הקיימת לבחור מתוך מגוון נכסיה רק את הנכסים המתאימים ביותר שאותה היא רוצה להעביר לקרן נדל"ן. "גם בהקשר המיסוי אין זה מוצדק שהציבור ישלם את המס הגלום בנכסים מלפני תקופת היות החברה קרן נדל"ן", אמר אשר.
בעיה נוספת שהעלו משתתפי יום העיון נגעה לבעיית "הביצה והתרנגולת" - על פי המודל, קרן חדשה אמורה לגייס כסף בשוק ההון רק לאחר שכבר יש לה נכסים. גיוס כסף בקרן ללא נכסים יהיה למעשה "גיוס בועה" - כלומר, הציבור ייחשף לסיכון בו הוא מעניק כסף לקרנות רק על סמך הבטחות בנוגע לנכסים ותשואות, אך בלא מידע אמיתי אילו נכסים ירכשו ומה איכותם.
הבעיה היא שכדי להיות עקביים עם המודל ולהנפיק קרן שיש בבעלותה כבר תיק נכסים מושלם צריך כסף, ואת זה יהיה לקרן רק לאחר ההנפקה. אחת ההצעות שנשקלת היא להגיע להסכם מותנה על רכישת תיק נכסים, ולאחר הגיוס לממש את הרכישה. גם אנשי המקצוע הסכימו שטמונה כאן בעיה שיש לפתור במסגרת הצעת החוק.
 |
|
|
? עושים זאת אנשי מקצוע.
