משקיעי נדל"ן מישראל נוהרים אל מעבר לים בחיפוש אחר הכסף הגדול. מומחים בעלי ניסיון בתחום ממליצים איפה להשקיע, היכן להיזהר, את מי לגייס ועל מה להתעקש
1. היזהר ממדינות בסיכון.
גם עשרה סיפורי הצלחה אינם משמעותיים כשמאחוריהם עשרות כישלונות מושתקים. בכל שוק נמצא סיפור הצלחה - אך כדאי גם לדעת מה היה הסיכון שנלקח בשבילה.
משתנים כגון יציבות וחוזק המשטר, העתיד הפוליטי, שיעורי הצמיחה, הריבית, רמת האינפלציה והאבטלה - חייבים להילקח בחשבון כשניצב המשקיע בפני הכרעה לאן ישים פעמיו. מדינות צפון אמריקה ומערב-אירופה, צ'כיה, פולין והונגריה - מעמידות שווקים בסיכון נמוך; רומניה ובולגריה - סיכון בינוני; ומהשקעות במדינות חבר העמים לשעבר יש להיזהר.
2. זהה שווקים בסיכון.
לא תמיד קיימת חפיפה בין שוק הנדל"ן למשק הלאומי כולו, או בין שוק מוניציפלי לזה הנבחן בפרספקטיווה לאומית. על המשקיע לעמוד על מאפייניו של השוק הנדל"ני המסוים ולאתר את המגמות הייחודיות לו. ריכוז גבוה של דירות להשקעה בעיר המסוימת, מעיד על "בועה" - ומסוכן עוד יותר.
3. גייס גורם מקומי מלווה.
גם משרד עורכי הדין הכי טוב בישראל לא יזהה הסכם שכירות מפוברק. אין תחליף לגורם מקומי אמין, המעורה במרחב העסקי, בחברה ובנוהלי הרשויות - ודי להציץ בהפתעות הביורוקרטיות הבלתי נדלות אצלנו, כדי להבין מה היקפן האפשרי בחו"ל. הגורם המקומי יכול להיות משרד עורכי דין או רואי חשבון, מתווך אמין בעל שם, חברת חקירות פרטית או איש חברת ניהול, כולם למודי הצלחות, אך גם כישלונות.
"הגורם המקומי אתו אנו עובדים חייב להיות בעל שיער שיבה בתחום", אומר מנכ"ל בית ההשקעות פרופימקס, רו"ח אלחנן רוזנהיים. "הוא חייב להיות בעל רקורד עשיר של שותפויות; כזה שכבר חווה שתי נפילות לפחות".
גורם מלווה ישראלי אינו ערובה לשלוות נפש. עם התרחבות מעגל המשקיעים מתרבה גם תופעת 'המאכערים', אלה השואגים את כישוריהם הייחודיים כבר בעלייה למטוס, ועשויים להתגלות עד מהרה כבורים או חלילה שרלטנים.
4. בדוק, בדוק ושוב - בדוק.
בדיקות הנאותות היא כלל בל יעבור. בעלים, שעבודים, תביעות, חובות לצדדים שלישיים, אמיתות חוזים, מאזנים וכו' - מרכיבים כולם יחדיו את תמרור האזהרה הגדול בדרך אל הגשמת החלום. בכל עסקה יש להיעזר בליווי מקצועי ישראלי או מקומי (רואי חשבון, עורכי דין). במדינות בהן מידת הסיכון גבוהה יחסית - כדאי להיעזר בשניהם גם יחד.
חשוב להדגיש כי אין מדובר רק בצעדי מנע למקרי הונאה, אלא גם בנוהל בסיסי הנועד לעמוד על טיבה האמיתי של ההשקעה. דיני המקרקעין הם טריטוריאליים, וסוגיות הנוגעות בתקנות תכנון ובנייה, זכויות השכרה, מיסוי, רישום חברות, או אף הגבלות על הוצאת כספים מן המדינה - מחייבות בדיקה משפטית מוקדמת, ואינן בגדר סוגיות טריוויאליות. בנוסף, צריך לזכור כי לא מעט מן המדינות האירופיות נתונות כיום בהליכי שינוי מערכות המשפט ורישום המקרקעין, והדבר עלול להביא לכאוס הדורש התייחסות דקדקנית מוקדמת.
לעיתים אין בכך די, וכידוע אין טוב ממראה עיניים. "צריך לשרוף נעליים", אומר בעלי חברת GPI מיקי גנור, "לעשות שיעורי בית, לבוא לשטח עם עשרה קבלנים ולא עם חמישה, להתרוצץ בין כמה רואי חשבון ולא להתמקם במשרדו של אחד". המגע הישיר חשוב לזכור, יכול ללמד לא מעט על רצינות כוונתיו של העומד מולך ועל מידת אמינותו.
5. זכור: תשואה גבוהה אינה ערובה להצלחה.
במרבית העסקות אשר לימים התברר כי לוו במעשה מרמה כזה או אחר - היתה זו התשואה הגבוהה מדי שהיתה צריכה לשמש תמרור אזהרה ראשון. התשואה המופיעה במצגת המוכרים אינה עומדת בפני עצמה, אלא צריכה להיבחן מול התשואה המקובלת בסביבה העסקית של הנכס. חריגה צורמת מדי חייבת להדליק נורה אדומה.
בנוסף, גם אם העסקה המתגבשת הינה חוקית למהדרין - עדיין תהא זו טעות להסתנוור משיעורי התשואה המוצגים. "המשקיעים נוטים להתמקד בתשואה הצפויה, שכן הם מחויבים בהחזרים שוטפים בשל המימון הבנקאי שנטלו", מציין עו"ד דניאל הרינג ממשרד עוה"ד סאמט, שטיינמץ, הרינג ושות'. "עם זאת, אסור שהתשואה תהיה השיקול היחיד בבחירת העסקה, ולעולם יש לקחת בחשבון גם את רווח ההון העתידי". התשואה אם כן חשובה, אך חייבת להיות מלווה בתחזית מבוססת לעלייה בערך הנכס, אשר תניב רווח הון במכירה אפשרית בעתיד.
6. אל "תשכח" את ההוצאות הנלוות.
יש להימנע מן הנטייה הטבעית שלא להכליל אותם רכיבי סעיף ה"שונות" בשיקולי הכדאיות הכלכלית. כשמדובר בהשקעות המבוצעות בחו"ל, דרך גורמים מתווכים ובליווי מערך בדיקות קפדני, אסור להתעלם מהוצאות בגין טיסות, אירוח, דמי תיווך (או עמלות), שכר טרחה, ובמדינות מסוימות - גם דמי שוחד.
7. תזמון, תזמון, תזמון.
הסיסמה הידועה: "מיקום, מיקום, מיקום" אינה כה משמעותית היום, מעיר רו"ח רוזנהיים. השיקול העיקרי בעסקות ההשקעה אינו עוד מיקומו של הנכס, אלא העיתוי הנכון לרכישתו ולמכירתו: זיהוי מחירי שפל, רכישה מהירה, השבחה והמתנה למימוש ברגע המבטיח את מקסום הרווח. כך גם ההתנפלות על מרכזי הערים הגדולות עשויה להיות מאוחרת ולא כדאית כלכלית. ההתעקשות להשקיע בליבת המטרופולינים מתעלמת לעיתים מן הפוטנציאל הלא ממומש בפריפריות.
8. נצל את תנאי המימון בחוכמה.
השווקים הזרים, אומר רו"ח אהרון זוהר ממשרד זוהר את זוהר, מעמידים מכשירים פיננסיים מפותחים המציעים תנאי מימון אשר המשקיע הישראלי הקטן מעולם לא נחשף להם: הן מבחינת היקפם, הן מבחינת תנאיהם הנלווים הנוחים, ובעיקר - משום זמינותם.
מרבית הגופים הבנקאיים מאפשרים מימון שבין 80%-70% משווי העסקה, חלקם מציעים גם מימון של 90% ואף יותר. כאן המקום לנסות ולסכם על הלוואות נון-ריקורס בפריסה לטווח ארוך, ולהתמקח על גובה הריבית ועל ריווח לוחות הזמנים המוכתבים לקידום הפרויקט.
חשוב לזכור שלא להסתנוור מן התנאים הנוחים לכאורה, ולבחון את ההתחייבות בקפידה. מימון בתנאים נוחים במיוחד עלול לחפות על מדיניות דרקונית במקרה שהפרויקט מתעכב או נקלע לקשיים.
9. "דבר חלש".
"התנאי החשוב ביותר להצלחה", אומרים היזמים גיל בלוטרייך (קנדה) ושלומי שלומוביץ' (הונגריה), "הוא ההיפרדות מדפוסי התנהגות 'ישראליים', והתאמתם לתרבות העסקית המקומית". אין מקום ליהירות בוטה ומוחצנת והאגרסיוויות מיותרת בעליל. אין סיבה להיחפז, ולמידה שקטה של השוק תוך עמידה על טיבם של הפועלים בו תועיל הרבה יותר.
10. בחר בהשבחה.
שאלת מיליון הדולר היא כמובן במה משקיעים? בהנחה שהמיליארדים עדיין לא מונחים בכיסו של המשקיע הישראלי המתחיל, את הרווח המרבי מהשקעתו יוכל לגרוף אם יבחר בהוספת ערך כלשהו לנכס שזה עתה רכש. שיפוץ בניין מגורים ישן, שדרוג נכסים מניבים או רכישת קרקע לבנייה למגורים - אלו הם מסלולי ההשקעה המעניקים את התשואות הגבוהות ביותר לפרק זמן נתון.
* פורסם במדור הנדל"ן של אתר Themarker.com
