אופציית תנופת בנייה גדולה ?!

 

"למרות שתוכנית ההתכנסות עדיין באוויר, ההשפעות שלה על שוק הנדל"ן כבר כאן. לאחרונה אנחנו שמים לב שעסקאות הנראות כ"מנופחות", שבדרך כלל אנחנו פוסלים אותן על הסף, הן עסקאות אמיתיות שמשקפות עליות מחירים. מדובר בעיקר באזורים שבהם יש ריכוזים דתיים, כמו רחובות, קריית-גת, ראשון-לציון, ובעיקר מושבים ויישובים דתיים - אך גם במקומות חילוניים".

את הדברים האלה אומר הרצל מימון, שמאי מקרקעין המתמחה באזור השפלה והדרום. למרות שדברים אלה נאמרים כהערכה אישית בלבד, ולא על סמך מחקר מקיף, יש היגיון מאחוריהם.

"אנשים קוראים עיתונים, מבינים את המשמעות של הדברים, והשוק עושה את שלו", מסביר מימון, "יש ציפיות גבוהות לעליית מחירים, והעסקאות משקפות את זה. כבר היום אנחנו רואים עליות מחירים של 5%-7%".

לדברי מימון, ישנה תופעה נוספת הנתפסת כהשלכה של תוכנית ההתכנסות - תופעה שאופיינית בעיקר במושבים דתיים: "אנשים שעד כה התלבטו אם לעבור משכירות לקנייה, כבר לא יושבים על הגדר ומתחילים לסגור עסקאות. במקומות האלה יש תחושה שהמתכנסים יגיעו והמחירים יעלו כמו אחרי ההתנתקות. הם רואים מה קרה ליישוב בני-ראם (ליד צומת מסמייה), שלא היה יישוב מבוקש, ועכשיו הוא רותח. גם יד-בנימין, ששם התיישבו הרבה ממפוני גוש קטיף, נחשב למקום מצליח מאוד. אנשים עושים אחד ועוד אחד, והשוק מגיב".

שוב פתרונות זמניים?

האמת היא שמעט מאוד ידוע על תוכנית ההתכנסות, שנחשבת ל"ספינת הדגל" של הממשלה הנוכחית. למעשה, לא ידוע עליה דבר, למעט אמירות עמומות על פינוי של כ-80-100 אלף איש מאזורי יהודה ושומרון והעתקתם למקומות אחרים מתישהו בין השנים 2007 ל-2009.

מספר המפונים הגדול וחלון הזמן הלא-גדול יחסית ישפיע בוודאי על שוק הנדל"ן הישראלי בעת יישום התוכנית. השאלה הגדולה היא האם ניתן להעריך את ההשפעות של התוכנית הזו?

יישובם מחדש של עשרות אלפי אנשים זו משימה שכוללת היקף נרחב מאוד של בנייה למגורים. המשימה הזו אמורה להתבצע בטווח זמן קצר יחסית. "מי שרוצה להתחיל בהתכנסות ב-2007, כבר היה צריך להיות עכשיו על הקרקע ולהתחיל לבנות", אומר יו"ר לשכת השמאים, רן וירניק. "אין מצב כזה שמהיום למחר יהיו לפתע פתרונות דיור. צריך לזכור שלפני הבנייה עצמה יש הליכים סטטוטוריים (אישורי תוכניות וכו'), שגם הם לוקחים זמן, והרבה".

לדברי וירניק, "עכשיו זה כבר מאוחר מדי, והמשמעות היא ששוב יצטרכו להשתמש בפתרונות זמניים, כמו בתוכנית ההתנתקות. הפתרונות האלה באו כי השוק לא התארגן מלכתחילה".

מפעילים לחץ

מי שאמורים לבצע את העבודה בשטח של בניית הפרויקטים החדשים הם כמובן הקבלנים, שמתחילים לגלות סימני לחץ. בשבועות האחרונים הם מפעילים לחצים על משרדי הממשלה הרלוונטיים. "אנחנו נפגשים ומדברים עם כל מי שצריך", אומר המשנה למנכ"ל התאחדות הקבלנים, משה טופורוביץ', "אבל השיקולים שלנו לא מעניינים כרגע אף אחד. הבעיה היא שהמדינה שוב תשלם מחיר יקר. בהתנתקות זרקו לפח מאות מיליוני שקלים על קראוונים ופטנטים זמניים. צריך להיערך היטב למשימה הזו, אחרת נחזור למצב המביש של שליחת אנשים לפחונים ואוהלים".

טופורוביץ' אומר, כי בהתאחדות הקבלנים מעריכים שסך המפונים לא יעלה על 7,000 בתי-אב. "היום יש 28 אלף התחלות בנייה בשנה. כלומר, הבנייה למפונים החדשים זה בקושי רבע מההספק השנתי. ענף הבנייה מסוגל להתמודד עם המשימה הזו ולעמוד בה תוך שנה וחצי - אבל רק בתנאי שנדע קודם באיזה אזורים מדובר ונקבל תוכניות מאושרות וערבויות רכישה. לקבלנים אין בעיה להרים גם 10,000 יחידות דיור, הם רק צריכים לדעת שיהיה מי שירכוש אותן".

יש נתון נוסף שצריך להביא בחשבון, אומר המשנה למנכ"ל התאחדות הקבלנים: "אסור לשכוח שבשנים האלה מדינת ישראל נכנסת לפעילות נמרצת בתחום התשתיות והפיתוח - גדר הפרדה, רכבת ישראל, רכבת קלה בתל-אביב וירושלים, מתקני התפלה, פרויקט הובלת הגז הטבעי ועוד שורה של פרויקטים שמגיעים לכ-100 מיליארד שקל. זה עלול לגרום ללחץ ולעליית מחירים, כתוצאה ממחסור בעובדים מקצועיים, בכלים כבדים, תשומות בנייה וכדומה. אי אפשר לעשות את הכול ביחד, ואין לי ספק שהרבה פרויקטים בתחום התשתיות יידחו".

אזורים מועדפים

מעבר לאזהרות האלה, בהתאחדות הקבלנים מעריכים כי תוכנית ההתכנסות תביא ללחץ ולעליית מחירים באזורי המרכז, השרון וקו התפר. עם זאת, העובדה שאיזור השרון והמרכז יקרים והמחירים שם נמצאים במגמת עלייה, תקשה על המפונים לרכוש נכסים באזורים אלה (בוודאי כשמדובר בצמודי קרקע). לכן, ההערכה היא שהמפונים יתמקדו יותר ביישובי ה"מעגל השני", אלה הקרובים יותר לקו התפר.

הערכה נוספת היא שהביקושים לא יתמקדו במרכזים עירוניים, אלא ביישובים כפריים. ההנחה היא שהמפונים יעדיפו לעבור כקהילות ליישובים בעלי מרקם כפרי ובתים צמודי קרקע, כדי לגור במסגרת דומה ככל האפשר למקומות שמהם יפונו.

חיים מילר, בעל חברת התיווך 'עסקה הוגנת', המתמחה באיזור מודיעין ובנימין, תומך בהנחה הזו. "התושבים ביישובים הפנימיים בבנימין, כמו טלמון ודולב, יעדיפו לעבור כקבוצה למקומות כמו פרוזדור ירושלים", אומר מילר, "לא רק בגלל מקומות העבודה והקרבה לירושלים ולמרכז, אלא גם בגלל סגנון ההתיישבות שם והנוף שמזכיר את היישובים הנוכחיים שלהם".

השפעה מצומצמת

למרות הדברים שנאמרו עד כה, ישנם גם מי שמעריכים כי כי ההשפעה של תוכנית ההתכנסות על שוק הנדל"ן הישראלי תהיה מינימלית. "באופן כללי אני לא מזהה השפעה ממשית על שוק הנדל"ן", אומר וירניק מלשכת השמאים, "מספר כזה של אנשים יכול לעורר ביקושים וצפוי להעלות את מחירי הנדל"ן, אבל לא בכל מקרה. הכול תלוי בפיזור. העברה של קבוצות מאסיביות לאזורים נקודתיים בוודאי תשפיע, אבל לאו דווקא בצורה חיובית. זה תלוי, למשל, בסוג האוכלוסייה. אם תיקח אוכלוסייה דתית מאוד, שבאה כקבוצה אל איזור חילוני מובהק, זה עלול דווקא להוריד את המחירים".

ד"ר רינה דגני, מנכ"ל מכון הסקרים 'גאוקרטוגרפיה', תומכת בעמדה זו.  על סמך ממצאי סקר שערכה,  ההשפעה של ההתכנסות על שוק הנדל"ן תהיה מצומצמת ותתבטא באזורים מוגדרים, שרובם יישובים קהילתיים או בעלי אופי כפרי.

לפי אותו סקר, האזורים העירוניים המועדפים יהיו ירושלים, מודיעין, תל-אביב, רחובות, רעננה, כפר-סבא, ראש-העין, אלעד ופתח-תקוה. כמו כן, צפוי ביקוש לריכוזים של ציבור דתי-לאומי, לשם יעדיפו להגיע בעיקר תושבי היישובים הגדולים (קריית-ארבע לדוגמה).

דגני מעריכה כי התוכנית תכלול פינוי של 27 אלף משקי-בית. מספר כזה מהווה כוח משפיע על שוק הנדל"ן, אך לדברי דגני, הדבר תלוי מאוד בקצב הפינוי. אם קצב הפינוי יהיה מהיר, ההערכה היא שהביקושים לדירות יעלו בעשרות אחוזים, אומרת דגני. אבל אם הקצב יהיה איטי, ההשפעה על השוק תהיה ברמה של 8%-9% בלבד.

מה האלטנרטיבות

למעשה קיימות כיום 3 אפשרויות ליישוב מחדש של המפונים. הראשונה, בנייה בגושי התיישבות ביהודה ושומרון, כמו אריאל וגוש עציון. השנייה, עיבוי יישובים כפריים ועירוניים בתוך הקו הירוק (איזור קו התפר או במקומות של ציבור דתי לאומי). האפשרות השלישית היא הקמת יישובים חדשים.

האפשרות הראשונה של בנייה מעבר לקו הירוק היא בעייתית: הדבר כרוך בהפקעת אדמות, שיגררו עתירות ועיכובים, בדומה למה שמתרחש כיום סביב גדר ההפרדה. וזה עוד לפני ההיבטים המדיניים הכרוכים בבנייה כזו.

גם האפשרות השלישית של הקמת יישובים חדשים היא בעייתית: ניתן לבצע בנייה כזו רק בכפוף לתמ"א 35 (תוכנית המתאר הארצית). באזורים כמו ירושלים, השפלה הפנימית והשרון, האפשרויות להקמת יישובים חדשים כמעט אינן קיימות, בשל מחסור בקרקעות זמינות.

וירניק מלשכת השמאים מציין כי הסבירות לבניית יישובים חדשים באזורים אלה היא נמוכה, אם כי אפשרית. לדבריו, הקמת יישובים חדשים היא אופציה ריאלית רק בנגב ובגליל. מאחר שאלה מקומות בעייתיים מבחינת תעסוקה ורחוקים ממרקם החיים הקודם של המפונים, ההנחה היא שאפשרות כזו לא תהיה מבוקשת, בלשון המעטה. 

כלומר, האפשרות הריאלית ביותר ליישובם מחדש של מפוני ההתכנסות היא עיבוי מרקמים כפריים ועירוניים בסמוך לקו התפר ובערים בעלות ריכוז דתי-לאומי.

נראה שערפל אי-הוודאות, האופף את תוכנית ההתכנסות, לא יתפזר בקרוב. אולם ברגע שהתוכנית תתקדם לקראת מימוש, צפויות להתבהר גם השלכותיה על שוק הנדל"ן הישראלי.

[email protected]

********

מתכנסים לבד?

"יש אנשים שעוזבים, אבל מעט"

שמאי המקרקעין הרצל מימון אומר כי קיימת כיום גם תופעה של "מתכנסים עצמאיים". לדבריו, הם מעטים אך קיימים בשטח.

"יש אנשים שנמאס להם מהמצב, והם בשקט בשקט מגיעים לאיזורים שלנו", אומר מימון.

בהקשר זה חשוב לציין כי ברבעון הראשון של השנה נרשמה עלייה בהתחלות הבניה בארץ, אך ביהודה ושומרון נרשמה ירידה של חדה 28%. נתון זה יכול לאשש את התחושה, שיש אנשים שמרגישים כי "הקרקע בוערת מתחת לרגליים" ועורכים את השיקולים שלהם בהתאם.

עם זאת, חיים מילר מ'עסקה הוגנת' אומר כי ב"יישובים פנימיים בבנימין לא ניתן לזהות עזיבה מעבר למקובל בכל השנים האחרונות".

מספר המעוניינים להתפנות מרצון ביישובים הדתיים והאידאולוגיים הוא נמוך מאוד. בכל מקרה, גם מי שמתעניין באפשרות הזו עשוי למצוא את עצמו "תקוע", מאחר והנכסים שבבעלותו אינם מאפשרים לקנות נכס חילופי בתוך הקו הירוק. לדוגמה: מחירו של בית על חצי דונם ביישובי בנימין הוא כ-140-150 אלף דולר בלבד. במחיר זה ניתן להשיג בקושי דירת 3 חדרים ממוצעת בעיר מודיעין הסמוכה.