דירה מקבלן שטרם נרשמה ע"ש הקונה

עונה יצחק שטראוס מיועצי המשכנתאות של משקלתא:

השאלה אמנם קצרה ונראית פשוטה, אך היא סבוכה בהרבה מכפי שהיא נראית. הבעיות כלל אינן על לקיחת המשכנתא גרידא, ישנם עוד מכשולים במקרה הנדון.

אתחיל בבעיות המשפטיות ובבטוחות שניתנות לרוכש:

בעסקת יד שנייה רגילה, הבטוחה שניתנת עבור הרוכש היא הערת אזהרה בטאבו או רישום משכון על שם המוכר ברשם המשכונות. בעסקת יד שנייה בדירה שאינה רשומה בטאבו, הבטוחה היחידה היא רישום ברשם המשכונות. לאחר סיום ההליך, עורכי הדין מעבירים את הזכויות על שם הרוכש, או אז ישנה בעלות בפועל בחברה המשכנת ובמינהל, ואין כל צורך בבטוחות נוספות, שהרי הדירה כבר רשומה על שם הרוכש. בדירה מקבלן שטרם נרשמה על שם המוכר ייתכן, מסיבות שונות ומשונות, כי הדירה לא תירשם כלל על שמו של המוכר. לדוגמה: אם המוכר לא ישלים את חובותיו כלפי הקבלן, חובות כספיים וחובות אחרים, החברה לא תסכים לרשום את הדירה על שמו. במקרה הזה כלל לא בטוח שיהיה ניתן לרשום את הדירה בסופו של דבר על שמו של הרוכש, שהרי הרוכש תלוי בחסדיו של המוכר – לא ניתן לרשום דירה על שמו של רוכש אם הדירה טרם נרשמה על שמו של המוכר. כלומר, גם אם כל ההליך יסתיים כהלכה, סדר הרישום יהיה: רישום הדירה על שם המוכר ולאחמ"כ על שמו של הרוכש.

לעו"ד פתרונים רבים בנושא, אך הפתרון הרצוי ביותר הוא רישום משכון על שם המוכר, דיווח לרשויות המס על המכירה, והדבר החשוב ביותר הוא, "הסכמת החברה למכירה", היינו: להביא לידיעת החברה את דבר המכר ולקבל מהם מכתב אשר בו יפורט כי הובא לידיעתם על העסקה בין פלוני לפלוני, ואין הם מתנגדים לעסקה, וכי בסופו של תהליך הם ירשמו את הדירה על שמו של הרוכש, ולחילופין, לא יתנגדו לרישום על שמו של הרוכש. כמו"כ יש לבדוק כי שולמו כל הכספים לחברה בגין העסקה הקודמת [העסקה בין המוכר לחברה / קבלן]. נוסף לכך יש להפקיד סכום משמעותי מכסף המכירה, לחשבון נאמנות ספציפית אצל העו"ד של הרוכש. דבר נוסף, החשוב לא פחות מהקודם הוא: קבלת חוזה הרכישה של המוכר מאת החברה, פעמים רבות יש סעיף האוסר מכירת הדירה טרם סיום הליך הרישום על שם המוכר.