שוכרים דירה – כמה כללי זהירות...
חלק ב'
--מאת עו"ד משה מובשוביץ—
דוא"ל: [email protected]
במאמר הקודם דנו בחשיבות הבירור אודות זהות השוכר והמשכיר עוד בטרם החתימה על הסכם השכירות. כפי שכתבנו במאמר הקודם, כיום ניתן לעשות בירורים אלו בקלות רבה יחסית לעבר, ובעלות אפסית. יחד עם זאת, גם לאחר ששוכר הדירה מוצא את המשכיר נאה בעיניו וכן להיפך, עדיין עומדת בפניהם שאלת תוכנו של הסכם השכירות אשר עליו הם עומדים לחתום.
עוד כתבנו בפעם הקודמת כי כיום ניתן למצוא בקלות רבה טיוטות לדוגמא של הסכמי שכירות חינם אין כסף ברשת האינטרנט. יחד עם זאת, חוזה בכלל והסכם שכירות בפרט כמוהו כחליפה. מידותיו של האחד אינן כמידותיו של השני. הסכם שלא יעבור התאמה ייחודית לצדדים החתומים אליו עלול להראות, בהשאלה כמובן, בחליפה גדולה מדי או קטנה מדי לשכור או למשכיר או לשניהם כאחד.
לכן, חשוב להקדיש תשומת לב מרובה לסעיפי החוזה. הדבר אינו דורש מאמץ בלתי אפשרי. המדובר בחוזים בני עשרה עמודים לכל היותר המחזיקים כמה עשרות סעיפים. בנקודה זאת, אינו דומה השוכר למשכיר. ישנם סעיפים אשר באים להגן על השוכר ואילו אחרים דווקא על המשכיר. חוזה מאוזן הוא זה המכיל סעיפים משני המינים הנ"ל.
לכן, על השוכר להשתדל כי החוזה יכלול סעיפים המגינים דווקא עליו, ולעומתו על המשכיר להשתדל כי החוזה יכלול את הסעיפים המגינים עליו. בעניין זה, אל לו לאחד הצדדים לצפות כי השוכר יכלול סעיפים המגינים על המשכיר או כי המשכיר יכלול סעיפים המגינים דווקא על השוכר. כך, על כל צד לדאוג לעצמו.
באלו סעיפים, בין היתר, מדובר ?
ראשית, כדאי למשכיר להבטיח את תשלום שכר הדירה על ידי דרישה לקבלת ערבות להסכם ואף שיק ביטחון, מגורמים אשר אף זהותם נבדקה על ידו כאמור במאמר הקודם. בעניין זה לא ניתן להיות זהיר מדי. כל אמצעי להבטחת התחייבויות השוכר הינו מבורך. ברוב המקרים דירת המגורים היא הנכס העיקרי של המשכיר ולעיתים רובצת עליו משכנתא. לכן, מרווח הסיכונים אותם הוא יכול ליטול בקשר עם הדירה מצומצם ביותר, אם בכלל.
שנית, חשוב מאד להבטיח כי השוכר לא יגרום לדירה נזקים בשהותו בה. זאת הן על ידי דרישה מפורשת בהסכם להשיב את הדירה באותו מצב כפי שקיבל אותה כשהיא מסוידת ונקייה, וכן דרישה כי לא יעשה כל שינוי פיזי, ולו הקטן ביותר, בדירה בלא אישורו של המשכיר.
שלישית, סעיף נוסף אשר יש הכוללים אותו בהסכמי שכירות הוא כי במצב של עיכוב בתשלומי שכר הדירה או אי-פינוי הדירה במועד, תהיה למשכיר הזכות להיכנס לדירה לפנות ממנה את רכושו של השוכר, ולהחליף בה את המנעולים והכל על חשבון השוכר. יודגש, המדובר ב-'נשק יום הדין' של המשכיר, ויש לעשות בו שימוש בזהירות רבה, כמוצא אחרון, ולאחר הפרה בוטה של הסכם השכירות. למשל, אי תשלום מתמשך של שכר הדירה.
יוסבר, יש להניח כי לאחר הפינוי הכפוי מהדירה, ירוץ השוכר לבית המשפט על מנת להוציא צו זמני כנגד פינויו מהדירה והשבת המיטלטלין שלו אליו. מפסיקות שונות בתי המשפט נראה שהם אינם 'מחבבים' את השימוש בסעיף זה של פינוי בכפייה לפי סעיף מוסכם מראש [ראה/י: רע"א 2592/02 חוצות היוצר חיפה בע"מ ואח' נ' ד.ס. סקאי פאב בע"מ ואח' (10.7.02); ה.פ. [שלום - חיפה] 1869-10-08 מחמוד עמאר נ' אליהו סרור (8.11.08)].
לכן, הרי שעל מנת שבית המשפט ידחה את מתן הסעד ויותיר את הפינוי מהדירה על כנו, יש צורך שבאופן ברור לכל יהיה השוכר 'הצד הרע' בסיפור. בשפה המשפטית הדבר מכונה 'תום לב'. שימוש על ידי השוכר בסעיף זה חייב להיות בתום לב. בכל מקרה של מחלוקת בין הצדדים בנוגע ליישום ההסכם אשר ניתן לראות צדדים לכאן ולכאן, הרי שייתכן מאד ובית המשפט ייענה לבקשה וייתן צו המורה להחזיר את השוכר לדירה. זאת, הגם שלדעת המשכיר השוכר הפר הפרה בוטה את ההסכם ביניהם. צעד שמשמעותו תבוסה של ממש של המשכיר בסכסוך בינו ובין השוכר.
בכל מקרה שכזה, מומלץ מאד להתייעץ עם עורך דין לפני נקיטת צעדים כגון אלו.
עניין נוסף וחשוב ביותר לבני תורה ולמעשה לכל יהודי שומר תורה ומצוות, הינה הכנסת תניית בוררות המחייבת את הצדדים לפנות לדין תורה במקרה של סכסוך ומחלוקת ביניהם. מומלץ מאד כי יוסכם מראש על זהותו של דיין מסוים או בית דין צדק מסוים אליו יפנו הצדדים במקרה של אותה מחלוקת על מנת למנוע סחבת מצדו של הנתבע בבחירת בית הדין. כן מומלץ לכלול באותה תנייה גם קביעה כי בית הדין אליו יפנו הצדדים יהיה רשאי לחייב את הנתבע גם בגין נזקי גרמא (נזקים עקיפים) שנגרמו לתובע בשל התנהלות הנתבע.
בכל מקרה, בעניין זה מומלץ להיוועץ ברב ודיין בעל ניסיון.
--האמור במאמר לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין הוא אמור לשמש תחליף לייעוץ/טיפול משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת צעדים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. כל המסתמך על האמור לעיל, מבלי לקבל חוות דעת משפטית על בסיס כל העובדות הרלבנטיות עושה זאת על אחריותו בלבד.
