| נשלח ב-29/7/2010 23:14 |
 |
| |
החוק אוסר על מתווך להחתים זיכרון דברים. פס"ד חדש
ב-14 השנים האחרונות הוגשו שני כתבי אישום בלבד נגד מתווכים שהחתימו צדדים לעסקה על זיכרון דברים. במקרה האחרון הנאשם אף חמק ללא הרשעה עקב "שיהוי בלתי מוסבר בהגשת כתב האישום". על חוק שמשרד התמ"ת לא אוכף
יעל אונגר/ynet
לפני כשבועיים חרצה שופטת בית משפט השלום בתל אביב דורית רייך-שפירא את דינו של מתווך מקרקעין שבניגוד לחוק ערך זיכרון דברים בין צדדים לעסקה. לכאורה, עוד פסק דין בעל אופי צרכני. אך עיון בפסק הדין מגלה כמה דברים נוספים. האותיות הקטנות נפתח בכך, שפסק דין זה היה הזדמנות עבור השופטת רייך-שפירא לחזור ולהדגיש הוראה חשובה מאוד בחוק המתווכים במקרקעין שנכנס לתוקף בשנת 1996. סעיף 12 לאותו חוק קובע כך: "מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה". מי שמפר הוראה זו צפוי לעונש של שנת מאסר ולקנס בגובה של יותר מ-900 אלף שקל. סעיף זה נועד לשים קץ לתופעה בעייתית שרווחה לפני חקיקתו, כאשר מתווכים נהגו, כדבר שבשגרה, להחתים צדדים לעסקת מקרקעין (לרוב מכירה ורכישה של דירה) על זיכרון דברים שנועד ליצור מחויבות ביניהם לגבי העסקה. מניעיו של מתווך במצב מעין זה ברורים: ברגע שהושלמה עסקה הוא זכאי לקבל את שכרו. אולם, חשוב להבין שזיכרון דברים, אותו מסמך שלרוב הוא קצר ואינו נראה כה מאיים כמו חוזה רגיל שבו מעוגנת עסקה כזו, מחייב לא פחות מחוזה ארוך ומסורבל. בעניין זה יש פסיקה עקבית הקובעת, כי כל עוד כלולים בזיכרון הדברים פרטים מהותיים המלמדים על נכונות הצדדים להתקשר בעסקה זו, מסמך זה יחייב אותם. משמעות הדבר היא, שמי שיבקש להתנתק ממחויבות שכזו ימצא עצמו בעצם מפר חוזה, על כל המשתמע מכך. עשר שנים – כתב אישום אחד כאמור, זה היה בין שאר הדברים שעמדו ברקע חקיקתו של סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין. בפסק דין קודם שנתנה השופטת רייך-שפירא בפרשה דומה, שם הורשעה המתווכת עדי אופז, היא אף הרחיבה והסבירה את כובד משקלה הכלכלי והמשפטי של עסקת מקרקעין, וזאת כדי להמחיש מדוע חיוני להעמיד לדין מתווכים אשר למרות האיסור בחוק ממשיכים להחתים צדדים לעסקה על זיכרון דברים או כל מסמך משפטי אחר. פסק הדין בעניין אופז ניתן באוקטובר 2006, עשר שנים לאחר כניסת החוק לתוקפו. ככל הידוע, זה גם היה פסק הדין הראשון והיחיד עד היום שבו הורשע מתווך עקב עבירה זו. השופטת עמדה על כך בעת שגזרה את דינה של המתווכת שהרשיעה אז, וציינה כי למרות שעבירה זו נפוצה, ועל אף שכבר היו כמה וכמה תביעות אזרחיות מצד אזרחים שנפגעו מהתנהלות המתווכים, כתבי אישום לא הוגשו נגד מתווכים עבריינים. כתובתה של ההערה הזאת הייתה ועודנה משרד התמ"ת, אשר מופקד על אכיפת הוראות חוק המתווכים במקרקעין. 14 שנים – שני כתבי אישום והנה, חלפו עוד ארבע שנים, ולא נראה שמשהו מהותי השתנה בעניין זה. המתווך שכעת הועמד לדין, יעקב עובדי אלעד, ביצע את העבירה במאי 2006, חודשים מעטים לפני שניתן פסק הדין הקודם, אולם כתב האישום נגדו הוגש רק במרץ 2009. למה? אין לכך תשובה טובה. גם השופטת לא הצליחה להבין מה גרם לכך, והתייחסה לכך במילים: "שיהוי בלתי מוסבר בהגשת כתב האישום". האיחור בהגשת כתב האישום כשלעצמו הוא דבר בעייתי, והשופטת נדרשה לכך כאשר כתבה על מיעוט אכיפתו של חוק המתווכים במקרקעין בכל האמור באיסור על עריכת מסמכים משפטיים בידי מתווך. "על מהות העבירה נשוא הודאת הנאשם והתכלית החקיקתית שבבסיסה עמד בית משפט זה בהרחבה בפסק הדין בעניין אופז", ציינה. "מיטב הבדיקה העדכנית העלה שלא נוספה פסיקה חדישה יותר" (ההדגשה שלי – י"א). במילים אחרות, מאז 1996 הוגשו רק שני כתבי אישום נגד מתווכים במקרקעין בגין העבירה של עריכת מסמך משפטי. על כך כתבה השופטת: "בעניין אופז נדרש בית המשפט בהרחבה לחובתן של רשויות האכיפה לעשות לשירוש התופעה שבהחתמת צדדים לעסקת נדל"ן על זיכרון דברים (שכידוע הוא מסמך בר תוקף ומחייב), ללא בדיקה משפטית מקצועית ובאופן שעלול להסב לצדדים המתקשרים בו נזקים כלכליים כבדים. "לנוכח האינטרס הציבורי שבבסיס החוק, מפליא מאוד מיעוט האכיפה שגם עליו עמד בית משפט זה בעניין אופז הנ"ל, שכן ברור שהעדר אכיפה הופך את החוק במידה רבה ל'אות מתה עלי ספר'". השופטת בחרה מילים עדינות להגשת כתב האישום נגד אלעד באיחור רב הייתה השלכה גם על גזר דינו. מרכיב זה, יחד עם מרכיבים אחרים, שימש בשיקול דעתה של השופטת שהחליטה להקל בעונשו. למעשה, על אף שקבעה כי הוא ביצע את העבירה, פסקה השופטת כי ההליך נגדו יסתיים בלי שיורשע, מה שאומר שהוסר האיום על המשך עיסוקו בתיווך מקרקעין. יחד עם זאת, הטילה עליו לבצע 300 שעות עבודה לתועלת הציבור. אם כן, האיש מבחינתו חמק מהרשעה וגם מטה לחמו לא יישבר – חרף מעשיו בניגוד לחוק. מנגד יש לזכור, כי חווה עינוי דין מיותר. חלפו כמעט שלוש שנים מאז ביצע את העבירה ועד שהוגש כתב האישום נגדו, ועוד יותר משנה עברה עד שנגזר דינו, בפרשה שמפסק הדין עולה שלא הייתה מאוד מורכבת מבחינה משפטית. לכל אלו אחראי משרד התמ"ת, שכאמור מופקד על אכיפת הוראות חוק המתווכים במקרקעין. חסד עשתה השופטת עם התמ"ת, כאשר לא בחרה מילים קשות יותר מ"שיהוי בלתי מוסבר בהגשת כתב האישום", כדי לתאר את ההתנהלות הזאת. אך הדברים מדברים בעדם.
תוקן על ידי י_רוזנבלום ב- 04/08/2010 17:17:56
 |
|
|
|
|
| נשלח ב-29/7/2010 23:15 |
|
| |
פסק הדין:
|
המאשימה |
מ.י. משרד המסחר והתעשיה ת"א |
|
נגד
|
|
הנאשם |
יעקב עובדי אלעד – בעצמו |
<#2#>
נוכחים:
התובעת עו"ד טלי קינן
הנאשם ובא כוחו א. יצחק
<#7#>
ב- 03.03.09 הגיש משרד התעשייה והמסחר באמצעות עו"ד ט. קינן (להלן: "התובעת") כתב אישום נגד אלעד עובדיה, יליד 1953 (להלן: "הנאשם"). כתב האישום מייחס לו עשיית פעולה משפטית על ידי מתווך במקרקעין, עבירה לפי סעיפים 12 יחד עם סעיף 15 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים") וסעיף 17 לחוק המתווכים יחד עם סעיף 23 לחוק הגנת הצרכן, תשמ"א-1981 (להלן: "חוק הגנת הצרכן").
התביעה טוענת, שבתאריך 15.05.06, סייע הנאשם לערוך וערך שלא כדין, זיכרון דברים למכירת דירת מגורים בין אהרון בנדט לאדר דריאן במשרדו "אלעד נכסים" שברח' המלך ג'ורג' 74 בתל אביב.
ב- 24.09.09, הנאשם כפר באמצעות בא כוחו עו"ד א. יצחק (להלן: "הסנגור") בעובדות כתב האישום. בפתח ישיבת ההוכחות, נענה בית המשפט לבקשת הנאשם והתיר לו לחזור בו מכפירתו, ולהודות בעובדות כתב האישום.
טרם הרשעה וחרף התנגדות התובעת, הוזמן בעניינו תסקיר. שירות המבחן התבקש לבדוק השפעת הרשעה על עתידו של הנאשם ואפשרות להימנע ממנה. בתסקיר, נדרש השירות, כמקובל, לנסיבותיו האישיות - משפחתיות של הנאשם, שהוא כיום כבן 57, אב לשלושה ילדים, הוסמך כמתווך נדל"ן בשנת 1991, מנהל מאז מנהל משרד עצמאי ובשנים האחרונות עובד איתו גם בנו. הנאשם טען בפני קצין המבחן שעבר את העבירה בתום לב ומבלי שהיה מודע לאיסור שבחוק. לדבריו מיד לאחר שנערכה ביקורת במשרדו, השמיד את כל טפסי זיכרונות הדברים שהחזיק. קצין המבחן התרשם, שהנאשם הפנים את האיסור ואת הסיכון הנשקף ממנו לציבור. בהתחשב באלו, ובמיוחד לנוכח הפגיעה שהרשעת הנאשם בפלילים עלולה לפגוע בהמשך עיסוקו, המליץ שירות המבחן לסיים את ההליך ללא הרשעה, תוך חיובו לבצע 200 שעות של"צ.
נאמנה לעמדתה המקורית, ביקשה התובעת לדחות את ההמלצה שבתסקיר ועתרה להרשיע את הנאשם. היא נדרשה בהרחבה לנסיבות ביצוע העבירה נשוא ההודאה, שבאה לפני בית המשפט רק ביום שנקבע לשמיעת הוכחות. התובעת הדגישה את הרציונל החשוב שבסיסו של החוק, העבירה הספציפית, שאין לנתק אותה, לדעתה, מהעובדה שהנאשם החזיק במשרדו טפסי זיכרונות דברים. לגישתה, טענת הנאשם שלא היה מודע לאיסור איננה משכנעת כלל.
הסנגור ביקש באופן טבעי לקבל המלצת שירות המבחן ולהימנע מהרשעה. הוא נדרש בהרחבה לנסיבותיו האישיות, מקצועיות של הנאשם ולתפקודו הנורמטיבי דרך כלל, המפורט בתסקיר. לגישתו ראוי ליתן משקל משמעותי לקולא לשיהוי הבלתי מוסבר בהגשת כתב האישום, להודאה, לפיצוי שהנאשם פיצה את המתלונן שסכומו עולה על הסכום שהמתלונן שילם לו, ולעובדה שאכיפת העבירה נשוא ההודאה היא אכיפה תקדימית.
לתמיכה בטיעוניו הגיש הסנגור מספר לא מבוטל של החלטות שיצאו מלפני בית משפט זה ומבתי משפט אחרים, שבהם גם בעבירות חמורות בהרבה, נמנע בית המשפט מהרשעה.
הנאשם עצמו פנה לבית המשפט, הביע חרטה וצער, ביקש לקבל שהפנים את חומרת המעשה והבטיח להתעדכן בהוראות ובהנחיות המחייבות אותו במקצועו.
שמיעת הטיעונים, עיון בתסקיר ובאסמכתאות, שקילת השיקולים ועריכת האיזונים הנדרשים מביאים למסקנות כדלקמן:
1. ככלל - מי שהודה בעבירה פלילית או שאשמתו הוכחה כנדרש יורשע בדינו, שכן הרשעה היא התוצאה המתחייבת לאחר קביעה שנפסק כי נעברה עבירה פלילית. בהרשעה מביעה החברה, באופן שוויוני את סלידתה מהמעשה, ומקווה להשיג הרתעה אישית וכללית, ראו ע"פ 9262/03, פלוני נ' מדינת ישראל, פ"ד נח(4), 869.
- ואף על פי כן הסמיך המחוקק את בית המשפט בסעיף 71א לחוק ובסעיף 1 לפקודת המבחן (נוסח חדש), התשי"ט-1969, לסיים הליך ללא הרשעה. השימוש בסמכות לסיים ייעשה במקרים נדירים ביותר ולאחר שביהמ"ש שוכנע ברמה גבוה של שכנוע, שהנזק שעלול להיגרם לנאשם באם יורשע חמור במיוחד ובלתי מידתי בהשוואה לנזק שייגרם לציבור באם ההליך יסתיים ללא הרשעה. במילים אחרות, כשעוצמת השיקול האינדיבידואלי עולה בהרבה על עוצמת השיקול הציבורי שבמיצוי הדין, נכון שלא להרשיע.
- המבחנים לשימוש בסמכות נקבעו בפסקי דין רבים, וההלכה בנידון היא מן המפורסמות, רק לשם הדגמה ראו: רע"פ 432/85 רומנו נ' מדינת ישראל תק-על כרך 85 (3) תשמ"ה-תשמ"ו 1985 עמ' 737, ע"פ 2083/96 כתב נ' מדינת ישראל, פ"ד נב (3) 337, ע"פ 2669/00 מדינת ישראל נ' פלוני, פ"ד נד(3), עמ' 685 בעמ' 689 וע"פ 9262/03 פלוני נ' מדינת ישראל, פ"ד נח (4), 869.
- מן הכלל אל הפרט – על מהות העבירה נשוא הודאת הנאשם והתכלית החקיקתית שבבסיסה, עמד בית משפט זה בהרחבה בפסק דין שבת"פ 1081/06 בעניין אופז. מיטב הבדיקה העדכנית העלה שלא נוספה פסיקה חדישה יותר. בעניין אופז נדרש בית המשפט בהרחבה לחובתן של רשויות האכיפה לעשות לשירוש התופעה שבהחתמת צדדים לעסקת נדל"ן על זיכרון דברים (שכידוע הוא מסמך בר תוקף ומחייב), ללא בדיקה משפטית מקצועית ובאופן שעלול להסב לצדדים המתקשרים בו נזקים כלכליים כבדים. מן המפורסמות הוא, שבעבור רוב תושבי ישראל עסקת מקרקעין היא פעולה משפטית שהם עושים, אם בכלל, פעמים בודדות בלבד בחייהם והיקפה הכספי גדול מאוד. במידה ובעסקה יקרה כזו נופל פגם, המשמעויות עלולות להיות הרסניות למי מהצדדים ולעיתים לשניהם, כפי שפסק בית המשפט המחוזי ב- 26.05.05 בת"א (מחוזי תל אביב) 2070/00 אבידן אברהם נ' אבידן אלי, מפי כב' השופטת ד. פלפל.
- טענת הנאשם שלא היה מודע לאיסור, לא מקובלת על בית המשפט. העובדה שהסמכתו כמתווך בשנת 1991 קדמה במספר שנים לכניסתו לתוקף של חוק המתווכים בשנת 1996, נכונה עובדתית. אין בכך לשכנע, שהנאשם לא היה מודע לקיומו של החוק ולחילופין, שהיה מודע לחוק אך נעלמו מידיעתו החיובים ו/או ההגבלות שהוטלו על מתווכים. מן המפורסמות הוא שאי ידיעת החוק איננה בגדר פטור. על אחת כמה וכמה כאשר החוק הוא חוק ספציפי, המסדיר פעילות במגזר מיוחד. העוסקים בתחום נדרשים ללמוד ולהתעדכן ברגולציה הרלוונטית, להפנים את הוראותיה ולנהוג בהתאם והדברים נכונים במיוחד לגבי מתווכים שמוטלת עליהם אחריות כבדה כלפי לקוחותיהם בהתחשב במהות העסקאות, כאמור לעיל.
- לנוכח האינטרס הציבורי שבבסיס החוק, מפליא מאוד מיעוט האכיפה שגם עליו עמד בית משפט זה בעניין אופז הנ"ל, שכן ברור שבהעדר אכיפה, הופך את החוק במידה רבה "לאות מתה עלי ספר". מששינתה הרשות את גישתה לנושא, הקביעות המשפטיות הראשוניות מכוונות להרתעת נאשמים בכוח "בבחינת ישמעו ויראו" והן מיועדות לשמש אזהרה מיום ההחלטה ואילך.
במקרה שבדיון, הנאשם עבר את העבירה ב- 15.05.06 ואילו הכרעת הדין וגזר הדין בעניין אופז ניתנו במהלך נובמבר 2006, כך שהנאשם שביצע את העבירה היה במצב דומה לזה של גב' אופז. גם הוא עבר את העבירה בעידן של אי אכיפה וטרם אזהרה באשר לענישה מכבידה.
- בנוסף לאלו, מוצא בית המשפט ליתן משקל משמעותי לקולה לעברו הנקי של הנאשם, לתפקודו הנורמטיבי, לשיהוי הבלתי מוסבר בהגשת כתב האישום ולפגיעה הקונקרטית שהרשעתו עלולה לפגוע בהמשך עיסוקו.
- משקלן המצטבר של הנסיבות לקולה, מביא למסקנה, שהנאשם עומד במירב, אם לא במכלול הקריטריונים שנקבעו בפסיקה, המצדיקים סיום ההליך ללא הרשעה.
סוף דבר – על סמך האמור לעיל, ההליך נגד הנאשם מסתיים ללא הרשעה. הנאשם מחויב בביצוע 300 שעות של"צ בהתאם לתוכנית שגיבש שירות המבחן. הובהרו לנאשם תוצאות אי עמידתו בתנאי השל"צ.
המזכירות תשלח העתק החלטה זו לקצין המבחן הנדרש לדווח לבימ"ש על עמידתו של הנאשם בתנאי העבודות.
זכות ערעור בתוך 45 ימים מהיום.
5129371
דורית רייך שפירא 54678313-3459/09
5467831354678313<#6#>
|
ניתנה והודעה היום כ"ט תמוז תש"ע, 11/07/2010 במעמד הנוכחים. |
|
דורית רייך-שפירא, שופטת |
הועתק באדיבות אתר נבו
|
|
|
|
|
|
|
