שוכרים דירה – כמה כללי זהירות – חלק ג'

מאת עו"ד משה מובשוביץ

[email protected]

כתובת המשרד: רחוב בית הדפוס 12, 'בית השנהב' אגף A קומה, גבעת שאול, ירושלים

טלפון: 0722-993366; פקס': 0722-993335

נייד: 052-6071078

בהמשך למאמרים קודמים שפרסמתי בפורום בנוגע לכללי הזהירות אותם יש לנהוג בעת שכירת דירה, אבקש להפנות את שומת לב הגולשים לנקודה בה נתקלתי לאחרונה במסגרת תיק משפטי בו הייתי מעורב.

כך בני משפחת כהן [שם בדוי כמובן] ביקשו לשכור דירה לשנים ארוכות. בעל הנכס מצדו, מר לוי [ג"כ שם בדוי] הבטיח להם שמבחינתו הדירה להשקעה והוא מעוניין להשכיר אותה למשך מספר שנים. כמובן, היות והצדדים לא הכירו האחד את השני, נחתם חוזה לתקופה קצרה (יחסית) של שנה על מנת שיבחנו האחד את השני. בחוזה גם היתה אפשרות להארכת ההסכם בשנה נוספת. המדובר בתנאי סטנדרטי הקיים כמעט בכל חוזי השכירות של דירות ומכונה בד"כ 'תקופת האופציה'.

דע עקא, כי באותו חוזה סטנדרטי הסתתר סעיף סטנדרטי נוסף אשר קבע כי כל אחד מהצדדים יוכל להביא לסיום ההסכם בתוך הודעה מוקדמת של 90 יום מראש.

למעשה, סעיף זה מרוקן מתוכן את כל הגדרת תקופת השכירות שבהסכם. שכן, לצורך הדוגמא, מייד לאחר הארכת ההסכם בשנה, יכול המשכיר להודיע לשוכרים שבתוף 90 יום עליהם לצאת מן הדירה. למרבה הצער כך פעל מר לוי כלפי בני משפחת כהן. זאת, לאחר שהצדדים החליטו על הארכת תקופת השכירות בשנה נוספת.

ודוק, סעיפים סותרים אלו מופיעים בחוזי שכירות רבים בהם נתקלתי, אם לא ברובם.

אמנם, מטרת הסעיף המאפשר את סיום ההסכם בתוך תקופה של 90 יום הינו מתן גמישות מירבית לצדדים להתאים עצמם לצרכיהם המשתנים. למשל, משפחה שוכרת דירה בעיר אחת, ובני המשפחה נאלצו לעבור לעיר אחרת או אף למדינה אחרת עקב עבודתו של מי מבני הזוג. סעיף זה יסייע להם להשתחרר מן ההסכם בקלות יחסית. לחלופין, סעיף זה מסייע אף למשכיר. כך, לעיתים בעל הדירה נאלץ לפנות את השוכרים משום שהוא זקוק בדחיפות לכסף ומעוניין למכור את הדירה והקונה מעוניין להיכנס לדירה אותה קנה. כך, הסעיף מאפשר לשוכרים לסיים את ההסכם מוקדם יותר מהצפוי בהתאם לצרכיהם המשתנים.

יחד עם זאת, בד"כ סעיף זה פוגע בשוכרים שמבקשים לשכור דירה לתקופה ארוכה. כך, סעיף זה מאפשר לבעל הדירה לחמוק מהתחייבותו לתקופת שכירות ארוכה. מניסיון, טענה משפטית כי המשכיר פועל 'שלא בתום לב' ולפיכך בניגוד להוראות חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג 1973, ככל הנראה לא יצלח וידחה על ידי בית המשפט. שכן, במשכיר יטען ובצדק, כי 'הסכם זה הסכם', והצדדים היו מודעים או לפחות היו אמורים להיות מודעים לתוכנו. ממילא, כלל מספר אחד בדיני  הוא ש-'חוזים יש לקיים'.

(לכלל זה יש מקור במשפט הרומי וייתכן כי בשפה הלטינית זה נשמע יותר טוב אבל לענייננו הנוסח העברי מספיק לחלוטין);   

מה אם כן ניתן לעשות ככל שהדבר תלוי בשוכרים המעוניינים בתקופת שכירות ארוכת טווח ?

אני מציע היא להוסיף את המילים 'בנסיבות חריגות' או לכל הפחות את הניסוח 'בנסיבות מיוחדות', בסעיף בהסכם המאפשר את סיום תקופת השכירות בתוך הודעה מוקדמת של 90 יום. כך בנוסח זה הסעיף יאפשר למשכיר, בעל הדירה, גמישות מסוימת בהתאם לצרכיו, אבל מונע את שרירות הלב של המשכיר לסלק את השוכרים רק משום, לדוגמא, ששכר הדירה באזור בו ממוקמת הדירה עלה והוא מעוניין להחליף שוכרים.

כך, המושג 'נסיבות מיוחדות' נתון לפרשנות וממילא מעביר את ההכרעה בפרשנותו בנסיבות הייחודיות של כל מקרה ומקרה לבית המשפט או לבית הדין [הרבני]. יש להניח כי הכנסתו של גורם שלישי תווסת ואף תמנע מצבים של שרירות לב שגורם שיפוטי מיומן בזיהויים וממילא במניעתן על ידי הכרעה מתאימה.  

 --האמור במאמר לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין הוא אמור לשמש תחליף לייעוץ/טיפול משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת צעדים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. כל המסתמך על האמור לעיל, מבלי לקבל חוות דעת משפטית על בסיס כל העובדות הרלבנטיות עושה זאת על אחריותו בלבד.