נדלן במגזר בחרדי

על פי כל התחזיות, הנדל"ן לחרדים עתיד במהרה להגדיל את נתחו ולתפוס יותר מקום בשוק המקומי: היצע דירות מצומצם וביקושים שגדלים בהתמדה יהפכו את השוק, המתנהל במנותק ממקבילו החילוני, לאחד השווקים הדינמיים והמבטיחים בישראל.

"המספר גבוה הרבה יותר, היות שמדי עשור מוכפל מספר יחידות הדיור הנדרשות עבור משפחות המגזר החרדי", אומר הרב פנחס זלצמן, מבעלי חברות הבנייה נאות הפסגה ומשכן הארץ. "אם לפני כעשור נדרשו פתרונות ל-2,000 יחידות דיור לשנה - כיום עומדים הביקושים על 4,000 יחידות לשנה, ובעוד עשור יגיעו ל-8,000".

אוכלוסיית החרדים מונה כיום כ-600 אלף נפש, גדלה בקצב של 7% בשנה ומעמידה ביקוש למגורים הגבוה ב-35% מזה שבמגזר החילוני ביחס לשיעור שלה באוכלוסייה, טוען זלצמן. "להתחתן בלי דירה", הוא אומר, "זה כמו להתחתן בלי טבעת".

בהיעדר תוכנית חומש העתידה לפתור את המצוקות הבלתי נמנעות שטומן העתיד, הופך הממסד את בעיית הדיור לציבור החרדי לפצצת זמן. הבעיה, טוען זלצמן, נעוצה בכוחות השוק העלולים להתנגש באינטרסים החברתיים, ולהביא לחיכוכים חברתיים קשים. כך למשל, זולגת האוכלוסייה החרדית בבני ברק לשכונות הסמוכות ברמת גן, באשדוד נרכשים רובעים שלמים בידי משפחות חרדיות, וגלישת החרדים בירושלים כבר מוכרת לכל. "אנחנו ודאי לא רוצים במגע הגובר, וזו לא משאת נפשנו: בגלל החשיפה לנהגי העולם החילוני, הבעייתיות בחינוך הילדים, החיכוכים עם האוכלוסיה החילונית והמחירים הגבוהים עבור הדירות הוותיקות", מסביר זלצמן ותמה: "אך מה האינטרס של המדינה ביצירת חיכוכים שכאלה או בבזבוז כספים על תקציב מוסדות הציבור הכפול, למשל?".

השיח התקין פוליטית אולי פוסל את השימוש במונח "התחרדות" או את התחזיות המאיימות על עתיד השכונות החילוניות - אך אלה, טוען זלצמן, פשוט מחויבי המציאות לנוכח אדישות הממשלה. את הפתרון המועלה בצורת ערים המיועדות לאוכלוסייה החרדית בלבד, הוא טוען, מבקש המגזר ליישם ובמהירות.

עובדת הביקושים הגואים לפתרונות דיור לבני המגזר החרדי אינה נתונה במחלוקת, וההכרה בצורך להעמיד פתרונות כלליים במסגרת תכנון אורבני כבר התגבשה. כעת נותר לבחון היכן כשלו הערים החרדיות של ימינו, ומה ניתן ללמוד ממיזמי "הערים החרדיות" שכבר יצאו לדרכם בעבר - לטוב וגם לרע.

ירושלים: טירוף מחירים

ירושלים ניצבת בפני צומת דרכים מכריע. על רקע הנטישה הנמשכת של הציבור החילוני את העיר, הולכת ומתגברת גלישת הציבור החרדי לשכונות שאופיינו בעבר באוכלוסייה חילונית או דתית-לאומית, דוגמת רמות, נוה יעקב, שערי חפץ ורמת אשכול. במקביל, עם זאת, גדל גם מספרן של המשפחות הצעירות בנות המגזר החרדי שאינן מוצאות פתרונות דיור בעיר עצמה, ופונות בלית ברירה לערים החרדיות השכנות (מודיעין עילית וביתר עילית), או לריכוזי המגזר בערים החילוניות, דוגמת בית שמש, פתח תקוה ואשדוד.

730 אלף איש מאכלסת כיום ירושלים, ועוד רושמת גידול שנתי של 1.7%. אישורה של תוכנית ספדיה הגרנדיוזית עוד מדשדש, ועתודות הקרקע העתידיות בעיר (20 אלף יחידות דיור) - צפויות לתת מענה של 10,000 יחידות בלבד עבור המגזר החרדי. בנייה חדשה מתבצעת במשורה, ורוב יחידותיה ממילא מוצעות במחירים מאמירים, אשר מכוונים לתושבי חוץ עשירים ובעלי יכולת מישראל.

"אם תושב חוץ בוחר לקנות בית בישראל, הוא יעדיף לרוכשו בירושלים", אומר סגן ראש העיר, הרב יהושע פולק. "איפה שלא תיגע בעיר - המחירים מזנקים, ולכן קשה למשפחות הצעירות להתמודד על רכישת דירה בירושלים".

מחירי דירות בקרבת גן החיות בעיר מגיעים ל-125 אלף דולר לחדר, בשכונת מאה שערים מגיעים מחירי דירות סטודיו ל-7,000 דולר למ"ר, לדירת 3 חדרים בשכונת נוה יעקב שנמכרה לפני כשנתיים ב-90 אלף דולר - יש דורשים כיום גם ב-160 אלף דולר; מכרז מינהל מקרקעי ישראל שיצא לפני כחצי שנה לבניית 30 יחידות בקרבת כביש מס' 1 נסגר בעלות קרקע של 200 אלף דולר ליחידה. "כבן לעיר ירושלים, אני מרגיש נבוך כשחבריי צריכים לעבוד עשרות שנים כדי לממן דירה. נהפכנו לבתי מלון, שעשירי העולם רוכשים בהם דירות כדי לבקר מדי פעם. הערים החרדיות נעשו יקרות היות שהן נהפכו לבית שני לאצולת הממון החרדית בחו"ל", אומר זלצמן.

בני ברק: המלאי אזל

כ-150 אלף תושבים מתגוררים ב-7,300 הדונם של בני ברק, העיר הצפופה בישראל. "מבחינת עתודות הקרקע לבנייה למגורים אנחנו כמעט בקצה, ומקדמים כיום שתיים-שלוש תוכניות אחרונות ל-750 יחידות דיור", מספר מ"מ ראש העיר ויו"ר הוועדה המקומית, יעקב אשר.

כאשר 80%-85% מתושבי העיר משתייכים למגזר החרדי, הרי שהיצע דל זה לפתרונות דיור חדשים מביא לשתי תופעות מקבילות ובלתי נמנעות: הגירה שלילית (בעיקר למודיעין עילית, ביתר עילית, אלעד ואשדוד) - וזליגת משפחות חרדיות אל שכונות חילוניות סמוכות ברמת גן, ובעיקר בפרדס כ"ץ. "כיום נוהגים הזוגות הצעירים לרכוש דירות 2-3 חדרים בשטח 70 מ"ר בממוצע, בעיקר בשכונות חילוניות דוגמת תל גיבורים או פרדס כ"ץ - אשר ניתן לרכוש בהן נכסים במחיר נמוך יחסית", מספר דוד צרבוניץ, זכיין רימקס VIP בבני ברק. עם זאת, התחרדות השכונות הללו הביאה לביקושים הולכים וגדלים למגורים בשכונה, ולהאמרת המחירים ב-30%-40% בתוך כשנתיים. כיום, מספר צרבוניץ, מהווה האוכלוסיה החרדית כבר 30% מתושבי השכונות הללו. לדברי אשר, תפקידה של העירייה הוא לקדם תוכניות חדשות שיאפשרו להרחיב את הנכסים הקיימים ללא סיבוכים ביורוקרטיים מיותרים.

בית שמש: השוק הכריע

העיר בית שמש היא אולי הדוגמה המובהקת למגע שנכפה על הציבורים החילוני והחרדי, בעקבות היעדר מדיניות מוסדרת בנושא המגורים לחרדים. העיר נהפכה בשנים האחרונות למוקד בולט של חיכוכים ציבוריים, משפטיים ואף אלימים בין קבוצות אוכלוסייתה השונות, ולמקרה מבחן לסיכון אשר נושא בחובו תכנון שאינו מתאים לאופי ולדרישות האוכלוסייה.

"האינטגרציה בין הקבוצות חשובה מאוד לחברה הישראלית", מציין מהנדס העיר בית שמש, דניאל צרפתי, "אך יש לזכור כי ההפרשות למוסדות ציבור בשכונות חרדיות גבוהות ב-30% מאלה המתוכננות עבור הציבור החילוני, וכך גם התמהיל מורכב יותר מדירות 3-4 חדרים, הניתנות להרחבה".

בית שמש, שתוכננה כעיר חילונית ואיכלסה בשנות ה-90 כ-800 משפחות חרדיות, מצאה את עצמה ב-2007 משמשת מקום מגוריהם של כ-70 אלף תושבים, חציים חרדים. תחילה היתה זו שכונת נחלה ומנוחה (קריה חרדית). ב-94' הוקמה רמת בית שמש א' כשכונה חילונית בת 4,200 יחידות, אשר מאכלסת כיום יותר מ-1,200 משפחות חרדיות (בדירוג סוציו-אקונומי גבוה יחסית); ב-96' הוקמה רמת בית שמש ב' המאוכלסת כולה (1,400 יחידות) בידי המגזר החרדי; בשכונת מחסיה הנבנית מאוכלסות כבר 700 יחידות במשפחות חרדיות; ובמקביל הלכו וגדלו היקפי הבנייה במושב זנוח הסמוך, שם מאכלס הציבור החרדי לא פחות מ-1,300 יחידות. למרבה האירוניה, 350 היחידות הראשונות ששווקו במושב ויועדו לעמיתי "חבר" (מקרב אנשי הקבע) - אוכלסו בסופו של דבר בידי חבריה הקיצוניים של קהילת נטורי קרתא.

עתודות הקרקע סביב בית שמש מגלמות פוטנציאל בנייה של 20 אלף יחידות נוספות, ולכולם ברור מי יאכלס אותן לבסוף: "ההצהרות בדבר אכלוס מגוון הן שטויות", הסביר השבוע אחד העוסקים בתחום הנדל"ן לחרדים, "הדור החילוני הצעיר ודאי לא יתיישב בלב השכונות החרדיות, וכדאי שהתכנון ישכיל כבר עתה לשקלל את צורכי המגזר החרדי".

מודיעין עילית: סיפור הצלחה

תשומת הלב הציבורית (והממלכתית) התרכזה בשנים האחרונות בעיר החילונית מודיעין. ואולם, 3 קילומטרים צפונה משם צמח לו באופן עצמאי היישוב הגדול ביותר בשטחי יהודה ושומרון, המאכלס כיום כ-35 אלף נפש, ומצוי בהליכי אישור ותכנון לבניית 15 אלף יחידות נוספות.

ב-96' נוסדה על קרקעות פרטיות חוות היישוב מתיתיהו, ומאז נוספו לצדה השכונות קרית ספר, אחוזת ברכפלד, גני מודיעין ועוד - אשר הביאו יחדיו לתקומתה של המועצה המקומית החרדית המצליחה כיום בישראל. "בכל שבוע נולדת ביישוב כיתה חדשה", מעיר ראש המועצה בשש השנים האחרונות, הרב יעקב גוטרמן, בהתייחס לאחוז גידול האוכלוסין הגבוה ביישוב (11.9%), ולמספר הילדים הממוצע למשפחה לפיו מתבצע התכנון (7.8 ילדים).

"נוסף על הריבוי הטבעי, מגיעות לכאן המשפחות הצעירות מירושלים - בגלל המחירים הגבוהים; מבני ברק - בגלל הצפיפות; ולאחרונה ניכרת מגמה של הורים המגיעים לכאן בעקבות ילדיהם", מוסיף גוטרמן.

הסיבה לכך, הוא מציין, היא הניתוק מכבלי הממסד המגבילים בתכנון שטחי ציבור (בגלל שמדובר בקרקעות פרטיות), ההקפדה על תכנון מושכל של הבנייה בהתאם לצורכי האוכלוסייה (בנייה בשיטת "הדירה הצומחת") - ובעיקר ההכרה בצורך החיוני כל כך של האוכלוסייה החרדית במקורות תעסוקה קרובים (מתחם תעשייה צמוד המאכלס שבעה מפעלי היי-טק), תוך מתן פתרונות נדרשים לציבור העובדים (סל שירותים לאמהות עובדות, לרבות סבסוד שכר של 1,000 שקל למשך 5 שנים, או סיוע במימון מעונות צהריים).

"לא נעזרנו בעבודות פיתוח מטעם משרד השיכון, אין באפשרותנו לגבות היטלי השבחה, תוואי הרכבת אשר אמור היה לסייע לאוכלוסייה הלא מנוידת שלנו הועבר דווקא במודיעין העיר - ולמרות זאת אין חסידות או ישיבה שלא תקעה כאן יתד", אומר גוטרמן. "קודם התיישבנו - אחר כך הקמנו עיר. כל יום קורה לנו נס קטן".

ביתר עילית: גאוות הממסד

ביתר עילית היתה לעיר החרדית הראשונה עליה הכריזה המדינה: הפרויקט הממלכתי הראשון אשר יועד למגזר אוכלוסייה זה. היא הוקמה ב-88', גם כן מעבר לקו הירוק, תוך שיתוף פעולה מלא (וקריטי להבטחת עתידה) עם ראשי המגזר החרדי, וברבות השנים אוכלסה בכ-7,000 משפחות תוך שהיא נתפסת כעיר ה"וותיקה" וה"מסודרת" מבין הערים החרדיות.

שרון חסיד, סמנכ"ל השיווק של חברת הבנייה "האחים חסיד", מספר כי העיר מוסיפה להיבנות, ולמשוך אל השוק בעל מתח הרווחים הנמוך בה גם חברות בנייה חילוניות. השיווקים, הוא מסביר, נתונים בידי משרד השיכון ומתבצעים במהירות (דרך עמותות או אגודות). התמהיל קבוע מראש (40% דירות בנות 3 חדרים, 30% דירות 4 ו-30% 5 חדרים), והבנייה כרוכה בעלויות נמוכות (העסקת עובדים מהשטחים).

התוצאה, הוא מציין, אידיאלית עבור כל זוג צעיר: קורת גג חדשה (קרי, דירת 3 חדרים + אופציה להרחבה) ב-90 אלף דולר. הגב הממסדי הוליד מגמות חיוביות, אך עשוי בעתיד להיות בעוכרי היישוב. עתודות הקרקע אמנם מאפשרות בניית 000-6-7,000 יחידות נוספות, אבל ההחלטה על הפשרתן נתונה בידי הממשלה ושיקוליה בדבר המשך הבנייה בהתנחלויות.

אלעד: הכבשה השחורה

"הכבשה השחורה" של הערים החרדיות צמחה אף היא בעקבות החלטת ממשלה, והחל ב-98' אוכלסה בידי 28 אלף נפש, כ-6,500 משפחות. למרות מיקום טוב יחסית באזור המרכז והגיבוי הממלכתי לו זכתה, נהפכה אלעד דווקא לדוגמה שלילית בתכנון וביישום בניית עיר חרדית.

בשנים האחרונות אופיינה העיר בנטישת אוכלוסייה חזקה (לצד הגירה חיובית גדולה מקרב אוכלוסיות בדירוג סוציו-אקונומי נמוך יותר), בקשיי שיווק (הצטברות דירות 4 חדרים ללא קונים) ואוזכרה בתקשורת דווקא בהקשרים פליליים ואחרים. את הסיבה לכך יש התולים בהיעדר "הליכי ברירה" בקהלים אשר הגיעו אל המקום, בתזמון הבעייתי בו החלו השיווקים בה ובהיקפם הלא פרופורציונלי.

ייתכן כי התהוות תדמית ציבורית זו במגזר החרדי נוצרה דווקא משום שבניגוד לביתר עילית, באלעד לא היה שיתוף פעולה פורה והדוק בין משרד השיכון לראשי המגזר החרדי.

עמנואל: כישלון ותקווה

המועצה המקומית עמנואל היא דוגמה לכישלון ביישוב שהופקד בידי המגזר הפרטי. הפרויקט היומרני שהחל את דרכו ב-82' ביוזמת ארבעה סטודנטים צעירים (עמם נמנה מוטי זיסר), מקורבו של זיסר פנחס ארנרייך ואיל ההון זלמן מרגוליס - לא מילא את הציפיות שתלו בו.

ב-85' נקלעה החברה המייסדת "כוכב השומרון" לקשיים, השותפות בין היזמים התפרקה, והיישוב הצעיר שנתמך כולו במימונה ובהכוונתה של החברה קפא. בנוסף לקירבה המרתיעה לשטחי הבעירה הביטחונית ולעצירת הבנייה, בא ב-2001 גם גל פיגועי טרור, שהביא להגירה שלילית גוברת, ונוצר מלאי דירות ריקות (שהוצעו למכירה גם ב-20-25 אלף דולר בלבד), כששלדי המבנים הנטושים בשולי היישוב מוסיפים גם היום להעיד על התהפוכות שעברו עליו.

לפני כשנתיים התיישב על כסא ראש המועצה ישעיהו ארנרייך, בנו של אחד המייסדים, שבסדרת פעולות נמרצות הביא לחידוש האכלוס ביישוב: "כבר אין דירות ריקות בעמנואל", לדבריו. היישוב נהפך למוקד בילוי ופנאי (בריכת שחייה נפרדת לגברים ולנשים, רכבת שעשועים). ארנרייך מקווה שבקרוב אף תחודש הבנייה: "יש לנו קבוצה שמתעניינת בפרויקט בנה ביתך בהיקף 100 יחידות. בתוך שנה אנו מקווים להוציא את ההיתרים".

אשרי המאמין.