כשמקלידים באינטרנט את השאלה "דירה לקנות או לשכור?" עולים עשרות מאמרים שהשורה התחתונה בכולם היא כמעט זהה: אם אין לכם הון עצמי להשקיע ברכישת דירה, לכו על מגורים בשכירות. אם ככה, אז למה בישראל 75% מהאוכלוסייה הבוגרת בוחרת לקנות דירות? המסקנה היחידה המתבקשת היא פשוטה ודי מדכאת: רוב האנשים פועלים מכוח האינרציה ולא מונעים משיקולים כלכליים.
כדי להבהיר את המשפט (הדי מגעיל) הזה בואו נברר 3 אופציות: קניית דירה במשכנתא, קניית דירה להשקעה ומגורים בשכירות. אבל קודם נסגור את הפינה של הדעות הקדומות. רוב הישראלים חיים בתחושה ש"חייבים להשאיר משהו לילדים" או "בסוף יישאר לי משהו בידיים" ובתמורה מוכנים להשקיע מאות אלפי שקלים ועשרות שנות חיים במאמץ להחזיר את המשכנתא. אמירה מקובלת היא שבשכירות "הכסף נזרק במקום להיות מושקע". אך זו הנחה שאין לה בסיס כלכלי להישען עליו.
רכישת דירה במשכנתא
ככלל ניתן לומר כי דירה עדיף לרכוש כשהמחירים והריביות נמוכים וההון העצמי גבוה. אבל המציאות מוכיחה שרוב רוכשי הדירות בישראל אינם עושים זאת עם הון עצמי אלא באמצעות הלוואה של משכנתא גבוהה. כדי לבחון עלות מול תשואה נבחר, לשם הסימולציה, דירת 4 חדרים במרכז מודיעין שעולה להערכת המתווכים כ- 1.4 מיליון שקלים. סכום שהוא כמובן ראשוני בלבד כי עליו יש להוסיף: מס רכישה, דמי תיווך, שיפוץ, תשלום לעורך דין ואת עלות המעבר.
בשלב השני מתחילים לחשב כמה הון עצמי יש לנו וכמה משכנתא נצטרך לקחת. אם אתם זוג בר מזל סביר להניח שיש לכם כ- 100 אלף דולר (שהם כ- 380 אלף שקלים) מתנה מההורים, ועליו יש להוסיף משכנתא בגובה של 1.025 מיליון שקלים. נכון לסוף 2009, הבנקים מציעים משכנתאות טובות בריבית ממוצעת של 2.8% (ניתן לערוך בדיקה מדויקת באתרים השוואתיים) ובהנחה שתפרסו את התשלומים על 28 שנים (שהם 336 חודשים), ההחזר החודשי יעמוד על כ-4,500 שקלים.
אלא שההחזר החודשי הזה הוא למעשה רק קצה הקרחון של הסכום האמיתי אותו תצטרכו לשלם לבנק. זאת מכיוון שכל משכנתא מבוססת על שני סכומים: קרן וריבית. ככל שהמשכנתא נמתחת על יותר שנים כך ההחזר הכולל גבוה יותר ובסופה של התקופה הוא עשוי להגיע לפי שתיים מהקרן (הסכום המקורי שאותו לוויתם). בחישוב מהיר, על אותם 1.025 מיליון תשלמו עוד כ- 492 אלף שקלים, וההחזר החודשי לא רק שלא ירד אלא עשוי לגדול עם השנים.
תשלום שכר דירה
לשם הסימולציה בואו ניקח שוב את אותה דירת 4 חדרים במרכז מודיעין. עלות שכר הדירה, להערכת מתווכים, יעמוד על כ- 900 דולר בחודש שהם כ- 3,500 שקלים בחודש. רבים נוטים להאמין שאם שכר הדירה והמשכנתא כמעט זהים אז עדיף לרכוש את הנכס כי ככה לפחות הוא יהפוך יום אחד להיות שלהם. אלא שזה לא מדויק כי על שכר דירה אין ריבית ובסופן של 28 שנים תשלמו רק 1.176 מיליון, שהם חיסכון של כ- 340 אלף שקל לעומת המשכנתא.
אם נמשיך את הסימולציה ונאמר שהייתם גרים בשכר דירה ומפקידים בכל חודש בבנק את 1,000 השקלים- ההפרש בין המשכנתא ועלות שכר הדירה- הרי שבתום 28 שנים תחסכו כ- 500 אלף שקלים. בהנחה שהפקדתם בחיסכון גם את 337 אלף השקלים שקיבלתם מההורים, הרי שבתום 28 שנים תעמדו עם חיסכון של מעל למיליון שקלים (אחרי ריביות) וזה מבלי להוסיף את הסכום שתחסכו על החזר ההלוואה (אותם 340 אלף השקלים שציינו קודם).
כך יוצא שבחישוב לטווח הארוך, בתום תקופת שכירות של 28 שנה לא רק "נשאר משהו בידיים" אלא ניתן לרכוש דירה במזומן, ללא הלוואות ועם עודף בבנק. בנוסף, יש לקחת בחשבון את העובדה שכשגרים בשכירות ניתן להתאים את גודל הדירה למצב הכלכלי ואף לשנות את המגורים בהתאם לצרכים המשתנים של מקום עבודה או מוסדות החינוך. כלומר: לא צריך לרשום את הילד לגן שקרוב לבית- אפשר לעבור לבית שקרוב לגן שרוצים.
קניית דירה להשקעה
בכל הנוגע לקניית דירה להשקעה דעות הכלכלנים חלוקות. אין ספק שהשיקולים המכריעים הם: ההון העצמי ומיקום הנכס ויש הסכמה שהשקעה מוצלחת בדירה באזור מבוקש יכולה להניב תשואה של 8%-6% בשנה. אולם, בכל אתרי הנדל"ן מודגש כי הדרך היחידה שבה באמת משתלם לרכוש דירה היא אם יש הון עצמי בידיים בגובה של 60% מערך הנכס והרכישה נעשית במקום שבו יש צפי לעלייה במחירי הדירות.
יש לקחת בחשבון כי ברכישת דירה, בניגוד לתוכנית חיסכון בבנק, לא מדובר בהשקעה חד פעמית ותמיד נדרשת השקעה נוספת בשל הצורך לתקן נזקים כמו פיצוצים בצנרת ובלאי של ציוד מתכלה דוגמת ארונות, אמבטיות, שירותים, ריצוף וצבע. כמו כן, כשעושים את החישוב הכלכלי צריך לקחת בחשבון שיהיו תקופות שבהן הדירה תעמוד ריקה ואף מקרים קיצוניים של פיגור בתשלום שכר הדירה או תשלום לעו"ד כדי לפנות שוכרים בעייתיים.
במקרה של דירה להשקעה מומלץ שלא להתעקש על סמיכות למקום המגורים. שוק השכירות הוא דינמי מאד עם עליות חדות באזורים מבוקשים וברוב המקרים דירה קטנה וזולה באזור מבוקש עדיפה על פני דירה גדולה בעיר יקרה. במילים אחרות: דירת 4 חדרים בתל-אביב תושכר במחיר של מעל 1,000 דולר בחודש, אך גם תעלה יותר. לעומת זאת, דירת 3 חדרים בבאר שבע תושכר במחיר של 500-600 דולר אך תעלה הרבה פחות והתשואה השנתית שתתקבל ממנה תהיה גבוהה הרבה יותר.
מחשבון כדאיות שכירות מול רכישה
מחשבון החזר משכנתא
