בניינים בת ים / צלם: יחצ

בשבוע שעבר התבשרנו שמספר המשכורות הממוצעות הנדרשות לרכישת דירת ארבעה חדרים חדשה בישראל ירד ל-145 במחצית הראשונה של 2011, בהשוואה לשיא של 150 משכורות שנרשם בשנת 2010. כך על פי הסקירה החודשית שפרסם האגף למידע וניתוח כלכלי במשרד הבינוי והשיכון.

ייתכן מאד שמדובר בסנונית ראשונה, בתחילתה של מגמה המצביעה על ירידה במחירי הדירות, מגמה שצופים כלכלנים, אנליסטים, קובעי מדיניות, ואפילו לא מעט אנשי נדל"ן בשטח.

לאור נתון זה, ראוי לבחון את התמונה השלמה, זו העוקבת אחר כוח הקנייה של הישראלי בהשוואה לשכרו לאורך שנים, ובחלוקה לסוגי דירות. נתוני משרד השיכון החדשים מספקים הצצה אל תוך העלייה הדרסטית של מחירי הדירות בשנים האחרונות ושחיקת כוח הקנייה של רוכשי הדירות הישראלים, שלא נהנו מעלייה ברמת השכר - מאז 2007 עלה השכר הממוצע במשק בשיעור נומינלי של כ-11%, אך המדד עלה באותה התקופה ב-16% בקירוב, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, דבר ששחק את השכר הריאלי.

גם מדד משכן למצב רוכשי הדירות, אותו מפרסם בנק הפועלים אחת לחודש, ירד באופן עקבי מאז שנת 2007, ורק במספר חודשים מעטים נרשמו עליות מתונות. המדד משקלל מספר פרמטרים, לרבות מחירי דירות והשכר הממוצע במשק. בחודש יולי 2011 הגיע המדד לרמתו הנמוכה ביותר מאז יוני 2003, ושיקף הרעה נוספת ביכולת הישראלים לרכוש דירה - בעיקר בשל רמתם הגבוהה של מחירי הדירות. מדד משכן מבוסס על מדד מחירי הדירות החודשי שמפרסמת הלמ"ס.

כיצד, לפיכך, התגלגלה ההרעה במצב רוכשי הדירות? הסקירה שפרסם לאחרונה משרד השיכון מספקת כמה דוגמאות מוחשיות. למשל, על מנת לרכוש דירתארבעה חדרים מיד שנייה, נזקק בשנת 2007 הישראלי, שהשתכר בממוצע 7,628 שקל לחודש, ל-101 משכורות. במחצית הראשונה של שנת 2011, כשהוא משתכר 8,484 שקל לחודש, נזקק הישראלי ללא פחות מ-135 משכורות (גידול של 34%) על מנת לרכוש דירתארבעה חדרים ממוצעת.

מחירה הממוצע של דירת ארבעה חדרים בבעלות הדיירים (להבדיל מדירה חדשה מקבלן), היה 812 אלף שקל ברבעון הראשון של 2007, והוא זינק ב-48% ל-1.2 מיליון שקל ברבעון השני של 2011, על-פי נתוני הלמ"ס.

מחיר זהה לחדש וישן

לדברי מוטי דטלקרמר, כלכלן בכיר ומנהל בחברת הייעוץ והניהול של BDO זיו האפט, "הסיבה העיקרית לעלייה במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה בשנים האחרונות היא שמחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים בארבע השנים האחרונות, זאת כתוצאה מהפער שנוצר בין ביקוש להיצע בשילוב עם ריבית נמוכה במשק, אולם במקביל השכר הריאלי לא עלה".

יצוין כי כוח הקנייה של הישראלים בשוק הדירות הקטנות, שאינן פופולאריות בקרב הרוכשים כמו דירות ארבעה חדרים, נשחק גם כן. למשל, על מנת לרכוש דירת שני חדרים חדשה בשנת 2007, נדרשו 88 משכורות, אך המספר הזה האמיר ל-127 משכורות בשנת 2011.

עוד עולה מדו"ח משרד השיכון כי כדי לרכוש דירת חמישה חדרים חדשה, צריך בימינו מספר אגדי של 186 משכורות (15.5 שנים); ובמפתיע, כדי לרכוש דירתחמישה חדרים ישנה (מיד שנייה), דווקא צריך להוסיף משכורת אחת ולהקדיש 187 משכורות כדי להיות בעליה המאושרים. כמובן שבכל המקרים שסקרנו, ההנחה היא שאתה משתכר שכר ממוצע, אך אם שכרך נמוך מכך, הדרך לדירה רחוקה בהרבה.

ירידה בשוק יד 1

מעניין לציין, שבשנה וחצי החולפות, נחלש שוק היד הראשונה, בעוד שוק היד השנייה התחזק, אם לשפוט מנתוני משרד השיכון: ב-2010 נדרשו 125 משכורות לרכישת דירת ארבעה חדרים ישנה, וב-2011 המספר הזה כבר זינק ל-135, ומגמת העלייה מתרחשת בכל גדלי הדירות. לעומת זאת, דירה חדשה מקבלן, לפחות בגדלי הדירות הפופולאריים, כבר מצריכה השנה מספר משכורות נמוך משנדרש בשנה שעברה. למשל, דירת חמישה חדרים ירדה מ-190 משכורות ל-186; דירת שלושה חדרים ירדה מ-137 ל-133 משכורות; ודירת ארבעה חדרים חדשה ירדה מ-150 משכורות ל-145, כאמור.

בסך הכל, נמצאת ישראל בפער אדיר מול מדינות אחרות בתחום הזה.

מניתוח השוואתי שערכו עבור "גלובס" כלכלני BDO זיו האפט, ושהתבסס על מחיר ממוצע של דירה (המשקלל יד ראשונה ושנייה ואת כל גדלי הדירות) ועל שכר ממוצע, עולה כי בישראל נדרשות 121 משכורות ממוצעות לרכישת דירה ממוצעת, בהשוואה לארה"ב, למשל, שם תספיק מחצית מכך - 60 משכורות בלבד.

30 משכורות בשבדיה, 90 בצרפת

המקטרגים יאמרו שארה"ב, שכלכלתה חוותה משבר וזעזועים בשנים האחרונות, אינה דוגמה טובה. אבל לא חסרות דוגמאות; גם במדינות יציבות רבות נדרשות מעט משכורות על מנת להגיע לדירה בבעלות. בשבדיה, למשל, סמל למדינת רווחה, נדרשות רק 30 משכורות לרכישת דירה - רבע מהנדרש בישראל. בשווייץ, גרמניה, בלגיה, וקנדה - ששוק הדיור בה נשאר יציב יחסית בשנים האחרונות, בהשוואה לשכנתה מדרום, ארה"ב - נדרשות בין 42 ל-56 משכורות בלבד על מנת לרכוש דירה.

עוד עולה מנתוני BDO זיו האפט, כי בבריטניה ובהולנד נדרשות כ-70 משכורות לקניית דירה; בצ'כיה ובפורטוגל כ-85; ובצרפת נדרשות 90 משכורות על מנת להגיע לדירה בבעלות.

אבל נשאלת השאלה לאיזה מספר עלינו לכוון, מהו היעד אליו יש לשאוף? מסתבר שלא קל לשים את האצבע על מספר קסם, ואין שום מנגנון בתחום, שדומה למדיניות קביעת יעד האינפלציה. "מבחינה כלכלית, קשה לקבוע איזושהי נורמה לגבי מספר המשכורות הממוצעות שנדרשות על מנת לרכוש דירה מסוג זה או אחר", אומר פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים. "ביסודו של דבר, המחירים בשוק הדיור נקבעים על ידי כוחות הביקוש וההיצע בשוק. על כן, אם כתוצאה משינויים דמוגרפיים, למשל, מתפתח עודף ביקוש בשוק, הרי שקשה יהיה למנוע עלייה במחירי הדיור כתוצאה מכך".

יעד חמקמק

לדבריו, "אין הרבה רציונל כלכלי לקבוע איזה שהוא 'יעד' למספר חודשי המשכורת הנדרשות לרכישת דירה, אם כי בוודאי שיש מקום להתערבות ממשלתית במידה וייראה לקובעי המדיניות שההתפתחויות בשוק הן לא סדירות".

עם זאת, מדגיש ליידרמן כי בישראל, בהשוואה בינלאומית, מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה "גבוה יחסית, וכך היה גם לפני עליות המחירים של ארבע השנים האחרונות. בכל מקרה, נדרשת זהירות גדולה בהשוואות בינלאומיות, שהרי יש הבדלים מוסדיים, בשוק המשכנתאות, בסבסוד הממשלתי לזוגות צעירים וכו', שקשה לכמתם בנתון בודד אחד".

לדעתו, "סביר יותר להשוות היסטורית בתוך מדינה מסוימת את הנתון של היום מול הממוצע בעבר, וכאן נמצא, באופן לא מפתיע, ש-145 חודשי המשכורת שנדרשים כיום כדי לרכוש דירה חדשה בת 4 חדרים נמצא מעל הממוצע לאורך השנים".

לדעתו של דטלקרמר, "מספר המשכורות הסביר לרכישת דירה בשוק הישראלי צריך לנוע בין 80 ל-100 חודשים. 121 משכורות לרכישת דירה ממוצעת בישראל הוא מספר גבוה מאוד ביחס לשנים האחרונות וביחס למדינות אחרות בעולם. מספר המשכורות הגבוה מבטא את הקושי של אוכלוסייה גדולה בישראל להגיע לרכישת דירה בבעלותם, גם אם ייעזרו במשכנתא גבוהה".