שוכרים דירה – כמה כללי זהירות...
חלק א'
--מאת עו"ד משה מובשוביץ--
עונת הקיץ נחשבת העונה הלוהטת של השכרת הדירות. הסיבה כמובן פשוטה. המשפחות אינן מעוניינות לקטוע את רצף הלימוד של הילדים במוסדות חינוך או לכפות עליהם מעבר חד מדי מלבד המעבר עצמו. כך במשפחות העולות לארץ מחו"ל וכך גם במשפחות העוברות למקום חדש בתוך הארץ. רוב רובן של משפחות אלו מחפשות דירות להשכרה. לאחר מציאת הדירה מתאימה לצרכיה של המשפחה, מגיע שלב החוזה.
כיום דומה כי ברור לכל אחד כי יש לעגן את השכרת הדירה באמצעות חוזה שכירות כתוב וחתום על ידי הצדדים. גם ריבויין של טיוטת הסכמי שכירות המצויות חינם אין כסף במרחבי רשת האינטרנט מקל על מלאכה זו. דא עקא, כי לא די בהסכם כתוב. יש לדאוג גם לתוכנו של הסכם שכזה. דברים אלו יפים הן ביחס לשוכר והן ביחס למשכיר.
נהוג לומר כי חומות חזקות מייצרות שכנים טובים. בהשאלה ניתן לומר כי הסכם שכירות טוב, יכול לסייע בייצור יחסים תקינים בין שוכר למשכיר. אמנם, לא די בהסכם ובתוכנו אלא גם באופן יישומו אך בכך נעסוק בהמשך סדרת המאמרים, בעז"ה.
במאמר זה נדון בדברים שיש לוודא שעה שמתקשרים בהסכם שכירות בכל הנוגע לזהות השוכר והמשכיר. ראשית חכמה, נזכיר את דברי חז"ל בגמרא במסכת סנהדרין (כג, ע"א) כי 'נקיי הדעת בירושלים לא היו חותמין על השטר אלא אם היו יודעין מי חותם עמהן'. דברים אלו יפים גם לשכירת דירה. יש לעשות מאמץ ולבדוק מיהו המשכיר ומיהו השוכר.
למשכיר כדאי מאד לוודא שהשוכר אינו פושט רגל או מי שחשבונו הוגבל בבנק ישראל או שמא, חס וחלילה, הוכרז כחייב מוגבל באמצעים בלשכת ההוצאה לפועל. מבלי להיכנס למשמעויות המשפטיות השונות של כל אחד מההגדרות הנ"ל, הרי שוודאי שהן מלמדות על קושי צפוי של אותו שוכר לשלם את שכר הדירה כסדרו. לעומת זאת, לשוכר חשוב לוודא את טיבו של המשכיר. משכיר המבלה את ימיו בהתדיינויות בתי דין או בבתי המשפט מעלה חשש כי הוא אחד שגם אם ינסו להשביע את רצונו, הרי שבכל אופן הוא ימצא את הדרך לגרור אותך להתדיינות יקרה ומיותרת בנוגע לתקופת שהותך בדירתו כשכור.
גם כאן, הדבר נעשה קל יותר משנה לשנה. ברשת האינטרנט יש מאגרי מידע פתוחים ללא תשלום לקהל הרחב. הכוונה היא לאתר האינטרנט של כונס הנכסים הרשמי (בתוך אתר משרד המשפטים) הכולל את רשימת פושטי הרגל, לאתר בנק ישראל הכולל את רשימת מי שחשבונו הוגבל ולאתר ההוצאה לפועל בו ישנה רשימה של מי שהוכרז כחייב מוגבל באמצעים. כל זאת, בלחיצת כפתור ובמתן תעודת הזהות של האדם שמבקשים מידע אודותיו. כאמור לעיל, חשוב לוודא גם את טיבו של המשכיר, לא רק בנוגע לחוסנו הכלכלי אלא גם לטיבו כאדם, למשל עבר פלילי, אם ישנו. פרטים אלו ניתן לברר ולו באופן חלקי באמצעות בדיקה במאגר מידע משפטי. בעניין זה ניתן לפנות לעורך דין אשר יש בידיו גישה למאגר מידע שכזה.
לכן, השכרת דירה אינה המעמד הראוי לביישנות. מספר ימים טרם חתימת החוזה ולאחר שהתגבשה הכוונה לחתום על ההסכם, בקשו את מספרי תעודת הזהות של הצד שכנגד ובדקו פרטים אודות השותפים החדשים שלכם. בעניין זה, בדיקה מוקדמת תמנע הרבה עוגמת נפש בהמשך.
כאן המקום להעיר כי למשכיר הדירה מומלץ לבקש גם לעיין בתלושי השכר של השוכרים הפוטנציאליים. ייתכן וכרוכה בכך אי נעימות מסוימת של פלישה לפרטיות, אך אי הנעימות למשכיר כתוצאה משוכר חסר אמצעים בכדי לעמוד בהתחייבויותיו, תהיה גדולה הרבה יותר. כל הבירורים הללו רלבנטיים גם שעה שמדובר בערב/ים לקיום התחייבויות השוכר בהסכם.
גם לשוכר מומלץ לוודא שהוא אכן שוכר את הדירה מבעליה האמיתיים דווקא. כך כדאי לבקש לעיין בתעודת הזהות של השוכר ובנסח טאבו של הדירה או ב-'אישור זכויות' במידה והדירה אינה רשומה עדיין בטאבו. העתקים אלו כדאי לצרף כנספחים להסכם השכירות.
כמעט למותר לציין, כי שכירת הדירה ממי שאינו מוסמך לכך, הינה חסרת ערך. כך, במידה ולצד המשכיר רשומים בתור בעלי הזכויות בדירה גורמים נוספים, חובה לוודא כי גם הם יהיו צד להסכם או לכל הפחות לוודא כי יש בידי המשכיר ייפוי כוח כדין מלהשכיר את הדירה בשמם. כמו כן, במידה ולדירה יש יותר מבעלים אחד כדאי לוודא כי אופן התשלום, לדוגמא העברה לחשבון בנק ספציפי אשר הוטב בו הינו אך אחד מבעלי הנכס, מוסכם על כל בעלי הדירה.
כל הנ"ל, בנוגע לזהות הצדדים להסכם השכירות והחשיבות בניסיון לברר פרטים אודותיהם. במאמר הבא, נדון בסעיפים שכדאי לשוכר ולמשכיר לכלול בהסכם השכירות.
--האמור במאמר לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין הוא אמור לשמש תחליף לייעוץ/טיפול משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת צעדים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. כל המסתמך על האמור לעיל, מבלי לקבל חוות דעת משפטית על בסיס כל העובדות הרלבנטיות עושה זאת על אחריותו בלבד.
