| נשלח ב-24/9/2010 10:02 |
 |
| |
מחירי הדיור
זכור לי שלפני כמה שנים, כאשר מחירי השכירות עדיין היו בדולרים. והיו פחותים בהרבה מהמצב כיום, ראיתי מודעה המציעה להשכרה דירת 3 חדרים (ככל הזכור לי) בגאולה במחיר של 900 דולר כאשר מחיר דירה דומה ביתר העיר היה לפחות בשליש פחות מכך.
זו רק דוגמית לנושא שאני רוצה להעלות כאן
מדוע מחירי הדירות, (הן שכירות, והן מכירה) במגזר החרדי עולות הרבה יותר (יחסית) מבמגזר הלא חרדי?
האם להיות חרדי = עלויות מחיה, גם בדברים הכי בסיסיים (מגורים.....) גבוהות מהמגזר הלא חרדי?
היכן ההתחשבות בקביעה שהתורה חסה על ממונן של ישראל?
(וזכורים לי סיפורים שקראתי על נסיון להפקעת מחירי ההדסים והמרור והנחיות של הרבנים באותה תקופה שלא לקנות במחיר המופקע!)
למה כאן לא מפעילים מנהיגי היהדות החרדית את כוחם והשפעתם לאיזון ואף הורדת המחירים? (כמו שעשו בצורה מעוררת התפעלות בתחומים אחרים פחות חיוניים כמו שוק הטלפון הסלולרי, שוק החתונות, ועוד?
למה כאן מניחים המנהיגים את השוק הכה חיוני לחיים נורמליים, לכוחות השוק הכי חייתיים (זאת המילה שנראית לי נכונה ביותר לכאן, כי מה חייתי יותר מאשר תאוות בצע הכסף של בעלי הדירות?)
ולהבהרת כוונתי בפתיחת דיון זה אגיד שאין כוונתי למציאת תשובה לקונית כזו או אחרת, אלא למציאת הסיבות "הסמויות" המצויות מאחורי מצב זה של אי הוראה כזו, כמתחייב מהשכל הישר ומהקביעה שהתורה חסה על ממונן של ישראל.
חג שמח!
תוקן על ידי שמניךטובים ב- 24/09/2010 10:04:54
תוקן על ידי שמניךטובים ב- 24/09/2010 10:25:07
תוקן על ידי עצכח ב- 25/09/2010 19:29:19
 |
|
|
|
|
| נשלח ב-24/9/2010 10:14 |
|
| |
מחירים גבוהים הם תוצאה של ביקוש גבוה ביחס להיצע נמוך.
הסיבה להיצע הנמוך יכולה להיות מגבלות על ה"יצרן". לדוגמה טוענים כי בלונדון המדיניות של תחימת איזור הבניה ב"חגורה ירוקה" גורמת למחירי הדירות בתוך העיר להיות מהגבוהים בעולם.
אם אכן אתה צודק שיש עלית מחירי דיור חריגה באזורים חרדיים (כלומר שהמחיר שם עולה בקצב יותר מהיר מזה שבאזורים אחרים) הייתי מניח שזה קשור לקצב גידול מהיר של האוכלוסיה מצד אחד ולרצון של אנשים לגור דווקא בתוך אזור חרדי מצד שני.
לגבי הלחץ מצד הרבנים, יש להניח שאינו דומה מיקוח מול גורמים "חיצוניים" כמו חברות סלולר לתיקון תקנות כנגד בעלי הדירות באזורים חרדיים שהם חרדים בעצמם.
ודאתינא להכי, שאלה לי אליך. מדוע אתה מציג את הדברים כעוול חייתי וטורפני מצד בעלי הנכס? מי אמר שהמחיר ההוגן זה מה שאתה מוכן לשלם, ומה שהם מבקשים הוא מחיר מופקע? אולי להיפך המחיר האמיתי הוא מה שהם מבקשים, ואתה בגלל תאוות הממון הטורפנית והחייתית שלך רוצה לשלם הרבה פחות?
המנגנון ההגיוני היחיד לקביעת מחיר הוא שוק חפשי, ובמובן זה המחיר המקסימלי שאותו בעל הנכס יכול לקבל הוא המחיר ההוגן.
|
|
|
|
| נשלח ב-24/9/2010 10:39 |
|
| |
שנרב
א. הרשה לי ניחוש פרוע: אתה בעל דירה המושכרת במחירים המקובלים במגזר החרדי
ב, למה הם החייתיים ולא אני?
כי
1. בהשוואה של האזורים החרדיים ליתר האזורים הלא חרדיים, המחירים גבוהים בהרבה.
2. אם נבדוק אזורים מתחרדים נראה כי מרגע ההתחרדות המחירים מתחילים לקפוץ ללא כל פרופורציה למה שהיה לפני ההתחרדות.
הדוגמה הבולטת ביותר היא שכונת שמואל הנביא בירושלים, שכונה שהיתה שכונת מצוקה, בה מחירי הדירות היו בתחתית, ומרגע שהחלה תנועה של התחרדות בה, המחירים קפצו ללא כל פרופורציה, וכמובן לא רק שם אלא עוד שכונות ואזורים מתחרדים אחרים
והערה לוגית:
תאוות בצע יכולה לבוא אך ורק ממי שדורש (אקטיבית) תשלום של כסף, ומתנה נתינה של דבר חיוני בו הוא שולט שליטה מלאה בתשלום מה שהוא דורש, ובמיוחד אם אותו הדבר מה חיוני מאוד למבקשו.
מי שזקוק לדבר מה חיוני מאוד ומוכן לשלם מחיר נורמלי עבורו, אך מבקש למתן דרישה חסרת פרופורציות לתשלום (במילים אחרות: "סחטנות") כסף מצד הדורש אותו, לא יכול להיכלל בין תאבי הבצע, כי אין בדרישתו אלא רצון לקבל אמצעי חיוני כזה או אחר הנחוץ לו למחייתו
יחי ההבדל הקטן
תוקן על ידי שמניךטובים ב- 24/09/2010 10:49:31
|
|
|
|
|
| נשלח ב-24/9/2010 12:15 |
|
| |
.
אין גוזרים על הציבור גזירה שהוא אינו יכול לעמוד בה.
אין בכוחם של גדולי הדור לכפות על בעלי הדירות להוריד את המחיר שהם מקבלים עבור השכרת דירותיהם.
זו העובדה, ואם יגזרו גזירה כזו, הרי יהיה הדבר כדי בזיון וקצף.
לגבי המקרה של השכונות בירושלים, רק כמה הערות:
1.
כמובן, צודק נדב למעלה. כשהביקוש עולה על ההיצע, המוכרים/המשכירים יכולים להעלות את המחיר - וימצא מי שמוכן לשלמו.
במצב זה, אין פלא שבגאולה ובמא"ש ניתן למצוא דירות קטנות שחולקו בקירות גבס לדירות קטנות עוד יותר - ובכל זאת יש מי שמוכן לשלם הון כדי לגור שם.
2.
כל מחירי הדיור בירושלים עלו, והדבר מקרין גם על השכונות החרדיות. כאשר בתוך השכונה החרדית המחירים גבוהים מאד, אך בשכונה הקרובה יש מחירים נמוכים יותר, יש זליגה תמידית של זוגות צעירים/משפרי דיור אל השכונות הקרובות. דא עקא, בשנים האחרונות מחירי הדיור בירושלים בעליה רצופה, וניתן לקרוא על כך חומר בפרסומים של בנק ישראל ושל הלמ"ס - כולל ניתוח של הסיבות.
3.
"מחיר הוגן" תלוי בעיני המתבונן. בדרך כלל, מי שמשכיר מצפה למחיר הוגן גבוה יותר מזה שצרך לשור ממנו. אין כאן עניין של צדק, וביחוד - אם אלו המחירים המקובלים בשוק - ודאי שאי אפשר לדבר אודות סחטנות.
למיטב זכרוני, בנושא של נדל"ן, אפילו על שתות למקח לא ניתן לדבר, קו"ח כאשר אצל כולם המחירים גבוהים.
אגב, מישהו מכיר הגדרה הלכתית של "מחיר הוגן"? אני לא.
|
|
|
|
|
| נשלח ב-24/9/2010 12:28 |
|
| |
שמניך טובים
נניח שיש לי מליון ש"ח ואני יכול להשקיעה באג"ח לטווח ארוך שתניב לי 3-4 אחוזים לשנה אחרי הצמדה , האם במקום זה עלי לקנות דירה ולהשכירה לך ב-2 אחוזים לשנה ? אז מאי שנא אם יש לי כבר דירה להשכרה ? מחירי השכירות הרווחים הם באיזור הזה של 3-4 אחוז לשנה ואף פחות מכך.
היחס בין השכירות למחיר הנכס משקף את הרבית במשק. מחיר הנכס עצמו משקף את היצע הקרקעות ועלות תשומות הבנייה. הורדה מלאכותית של מחיר השכירות לא תשנה שום דבר . בטווח הקצר יהיו בני מזל שיזכו בדירות מרווחות במקומות יקרים בעוד האחרים ייאבקו על מה שנותר . בטווח הארוך יותר היצע הדירות להשכרה יקטן. אלה חוקי הברזל של הכלכלה.
|
|
|
|
| נשלח ב-24/9/2010 12:35 |
|
| |
יש לסייג קצת את האמור, שכן ככל שמדובר במחירי הנכסים ישנה אפשרות שמדובר בבועה שמתודלקת על ידי הריביות הנמוכות בשל מדיניות בנק ישראל . אבל מחירי השכירות אינם מושפעים מכך. השורה התחתונה היא שהיחס בין מחיר הנכס לתשואה השנתית היא לא גבוהה.
|
|
|
|
|
| נשלח ב-24/9/2010 12:47 |
|
| |
שמניך,
שימחת אותי בחג. אין לי שום דירה להשכרה, לצערי, לא במגזר החרדי ולא במגזר אחר כלשהו.
כפי שכתבתי באשכול האתרוגים, מפתיע אותי כל פעם מחדש לראות עד כמה אנשים שבויים בתפיסה של כלכלת מחיר הוגן (בניגוד לכלכלת שוק). תבין שזה ממש ממש לא משנה כמה עלתה הבניה או כמה עלתה הדירה למשכיר. מחיר השוק הוא המחיר המקסימלי שיכול המוכר לקבל בעד המוצר בלי קשר לעלויות הייצור שלו.
נכון הוא שכשיש שוק חפשי מחיר השוק יהיה קרוב לעלות הייצור, מפני שאם אפשר "לייצר" דירה במליון ולמכור אותה בשני מליון אז אנשים אחרים (מתחרים) יכנסו לעסק וימכרו במליון וחצי, ואז יכנסו מוכרים במליון ורבע, וכן הלאה עד שהעסק יתאזן. לכן מה שצריך להטריד הוא השאלה אם אכן קיים שוק חפשי בדיור בכלל ובדיור במגזר החרדי בפרט. לי נדמה שכן (בגדול) אבל על זה אפשר להתווכח.
|
|
|
|
| נשלח ב-24/9/2010 12:59 |
|
| |
לדעתי כל עובדי ההי-טק הם אנשי עוול ומרמה שדורשים שכר מופקע בעד עבודתם ולא מסתפקים בשכר מינימום.
|
|
|
|
| נשלח ב-27/9/2010 12:17 |
|
| |
אני חושב שבהלכה יש מושג כזה שיש שיעור עד כמה אדם יכול להרויח יותר מההוצאות שהיה לו בדבר.
ללא כל ספק,אם הרבנים היו שמים את כל כובד משקלם על הנושא הם היו מצליחים להוריד את מחירי הדירות,אבל השאלה היא יותר כללית למה הרבנים לא נרתמים בצורה רצינית לאסון של הציבור החרדי, שזה קנית דירות לילדים, אם היתה מלחמה כנגד הענין הזה, אני מאמין שחלק מכלי הנשק והפתרון היה הורדת המחירים המופקעים של הדירות.
אני חושב שזה לא משנה ההתפלספות אם זה הוגן לדרוש מחיר מופקע או לא,זה עסק של המוכרים עם רבונו של עולם,אבל תפקיד מנהיגי הציבור לדאוג לרווחת הציבור,ולכך שתהיה אפשרות סבירה לזוג לרכוש לעצמו דירה.
|
|
|
|
| נשלח ב-27/9/2010 13:58 |
|
| |
על הראשונים אנו מצטערים, על התערבותם של רבנים בענינים שאינם מעיסוקם, ואתם רוצים להוסיף עלינו את אלה?
אגב, בכל מקום בו יש התערבות "מלמעלה" במחירים, בין אם באופן של קביעת מחיר מקסימלי למוצר, ובין אם באופן של סובסידיה למצרך, המחיר הממוצע למוצר גבוה יותר מאשר בשוק חופשי-אך-משוכלל.
אני יכול למצוא לדברי אלה סימוכין במחקרים, אלא שמי שרוצה לנהל את הכלכלה המודרנית על-ידי רבנים, חוששני לו שלא ישעה בדברי חקר.
_________________
תוקן על ידי השכן ב- 27/09/2010 14:00:17
אוי לשכן
ואוי לשכנו
|
|
|
|
| נשלח ב-4/10/2010 10:56 |
|
| |
מחירים נקבעים כמובן ע"פ כוחות השוק, כפי שהסביר בטוטו"ד נדב. דא עקא שבשוק הדיור החרדי הביקוש תמיד גבוה מן ההיצע, שכן חרדי ממוצע יסכים לשלם יותר על מנת לגור באיזור חרדי (בניגוד לרעהו שאינו חרדי שעבור ההיצע גדול ומגוון יותר). כמו כן, הפתרון המקובל למחסור בקרקעות לבניה - בניה לגובה - אינו תופס בגלל הפסיקה המחמירה בנושא מעליות שבת (בצדק או לא, זה לא משנה לעניננו). כך נוצר מצב שאוכלוסיה הגדלה במהירות צריכה להתגורר בשטח הגדל לאט מאוד, והתוצאה ניכרת במחיר.
בנוגע להתערבות הרבנים, אילו היתה אפשרות כזו ואם היא היתה יעילה, אז ברמה העקרונית אני דווקא בעד. נפשי קצה בוועדות הרבנים הדואגות להרחיק אותי מן העבירה ומן הדומה לה, אבל רבנים הרואים את תפקידם בדאגה לרווחתם הפיסית של בני עדתם - זה חידוש מרענן. (חידוש כמובן רק ביחס למקובל בזמננו. בעבר דומני שזו היתה תפיסה נפוצה יותר).
|
|
|
|
| נשלח ב-4/10/2010 11:30 |
|
| |
הם יטיבו עם הקונים וירעו עם המוכרים.
|
|
|
|
| נשלח ב-5/10/2010 01:02 |
|
| |
ירעו גם עם הקונים.
מחיר מקסימום למוצר, הופך להיות במהירות מחיר מינימום. העמדת תקרה למחיר מעלה את המחיר הממוצע.
בעבר ניסו כל מיני רבנים וועדות לקבוע מחירים בפרדס כץ המתחרדת. הקריטריונים היו גודל הדירה,
קומתה, מרחק מרח' ראשי וכו'. בהתאם, נקבעו מחירי מקסימום שהיו, לפחות בשאיפה, ממוצעים ביחס
למחירי הדירות לפני הוועדות. התוצאה - מחירי הדירות הזולות עלו במהירות לכיוון הממוצע, שנתפס
כ"מחיר הוגן", שכן נקבע ע"י מומחים ורבנים. הדירות היקרות המשיכו להמכר באותם מחירים, גם אם
לא באותו הקצב בתחילה. ההתייקרות בסופו של דבר היתה מהגבוהות ביותר בארץ. ברחובות מסוימים
בפרדס כץ עלו מחירי הדירות בארבע השנים האחרונות בכ-100%. איני יודע אם הכל בחסות ועדת הרבנים
לעניני העלאת מחירי הדיור, אבל בוודאי שאין כל הישג שיכול מישהו להצביע עליו בענין הזה.
כלכלית, ודאי שאין בכך הגיון, והנסיון מוכיח כך מתחומים כלכליים וצרכניים רבים.
אוי לשכן
ואוי לשכנו
|
|
|
|
| נשלח ב-7/10/2010 01:31 |
|
| |
כדברי השכן,
כך גם היה בקרית יובל המתחרדת ועדת רבנים קבעה מחיר מקסימום לדירה שמהר מאד אפילו למחיר מינימום הוא לא התקרב.
הכל כידוע עניין של הציע וביקוש ורוכש שמוצא עיסקה טובה מבחינתו, אותו רב שחתם על מסמך הועדה יתן לו ברכה שיצליח בעיסקה אפילו שאינה עומדת בקריטריונים והיא מעל המחיר...
ב ה צ ל ח ה
|
|
|
|
| נשלח ב-7/10/2010 07:59 |
|
| |
לאחר הפסק של הרב וואזנר שהדולר שווה ארבעה שקלים, מישהו מעז לפקפק בכישוריהם של הגדוילים לנהל את הכלכלה?
|
|
|
|
| נשלח ב-7/10/2010 08:05 |
|
| |
סגסג ועציוני באיזו זכות יכולים הרבנים לאכוף מחירי השכרה (היה נסיון כזה בירושלים, שכמובן לא צלח) או מחירי מכירה? נניח שקניתי נכס ב X והתחייבתי משכנתא מתוך ידיעה שהתשואה תאפשר לי להחזיר החוב ועתה רב פלוני הדואג לאלמוני יעדיף את האינטרס שלו? דמו כשר יותר משלי? ממתי רב יכול לקבוע מחירים? מנין סמכות זו? הוא יכול לכל היותר להמליץ לשומעי דעתו כי לא יקנו (ויגורו בירוחם). ונראה מי יכול לקנות וישמע להמלצה... ונקודה נוספת – די לנו בנזק שבתחיבת אפי העסקנים בקבוצות רכישה ובעמותות בניה, אנו מעוניינים בנזק נוסף?
|
|
|
|
|
