מחירי הדיור

89% מהזוגות הצעירים במגזר החרדי מסוגלים לרכוש דירה בפחות מ-750 אלף שקל. כך עולה מסקר של פרופ' אבי דגני, נשיא קבוצת גיאוקרטוגרפיה, המבוסס על סקר שנערך בקרב מדגם מייצג בקרב 500 משקי בית חרדיים.

בסקר עלתה השאלה: מהו הסכום הגבוה ביותר שזוג צעיר חרדי יכול להרשות לעצמו להוציא בדרך כלל, כולל משכנתה, על מנת לקנות לעצמו דירה, כולל העזרה שהוא מקבל מהמשפחה וכדומה.

דגני מסר כי 12% מהנשאלים ציינו כי יוכלו לרכוש דירה בסכום הנע בין 750 אלף שקלים ועד מיליון שקלים, 6% מהנשאלים ציינו כי יוכלו לרכוש דירה מ-1,000,001 ועד 1,250,000 שקל ו-5% ציינו כי יוכלו לרכוש דירה מ-1,250,001 ועד 1,500,000 שקל.

בסירה אחת

המצב בשטח היועמ"ש החליט: אין תשתית חוקית לדיור בר השגה הזוגות הצעירים ימשיכו לחכות - עד שלא תחוקק הכנסת חוק מתאים, לא יוכלו רשויות מקומיות לאשר פרויקטים לדיור בר השגה שירלי ששון-עזר, 3 תגובות לכתבה המלאה 

על פי דגני, ממצאי הסקר מוכיחים כי בכל הנוגע לסוגיית הדיור, הזוגות הצעירים החרדים והחילונים סובלים בעצם מאותה מצוקה. הדבר צריך להטריד בעיקר את מנוחתם של מי שיושבים על המדוכה ודנים בניסיון לגבש פתרונות דיור בר השגה לזוגות צעירים, חילוניים וחרדים כאחד.

"עם זאת, חשוב לציין כי פתרון של דיור בר השגה, אם לא ינוהל בצורה נכונה, עלול ליצור שכונות מצוקה ועוני, שיידרשו עשרות שנים לשקם אותן, אם בכלל הדבר יהיה אפשרי", הוא מוסיף.

לא לבנות שכונות מצוקה

דגני מסר כי הוא מתנגד לכל יוזמה לבניית שיכונים לזוגות צעירים, משום שכך בדיוק בונים שכונות מצוקה. אני מכיר מקרוב את מה שקרה בפרויקט שיקום השכונות בשנות ה-70 המוקדמות, ולמדתי משם שיש רק שתי דרכים להעמיד דיור זול לרשות מי שידם אינה משגת לרכוש דירה: לבנות דירות קטנות ולכן זולות יותר, או לבנות דירות רגילות - בינוניות וגדולות, רחוק מהמרכז.

פרויקט פינוי בינוי ביהוד

בעד פינוי בינוי

קבלו ישירות למייל שלכם את החדשות האחרונות בתחום הנדל"ן. לחצו להרשמה

ymy [אני מקווה שאני כותב את השם שלך נכון - אני תמיד מתבלבל בין הY הראשונה לשניה],


לפי העיתונים, אתה צודק. הורדת מחירי הקרקע ע"י הממשלה היא הסיסמא שמפריחים היום מכל עבר, כנסיון להוזיל את מחירי הדיור. הורדת המחירים הזו, אמורה להשפיע במיוחד על הדירות הזולות. מסתבר שזו סיסמא בעלמא.

לפני הכל יש לזכור, שמחירי שוק חופשי מושפעים מהיצע וביקוש, הרבה יותר מאשר מעלויות הייצור. בישראל של היום יש ביקוש רב לדירות מגורים, וההשפעה של הביקוש היא הגורם העיקרי לעליית המחירים.

מחירי העלות של דירות מושפעים מ-3 פרמטרים: מחיר הקרקע, מחיר הבניה [כולל הכל - מהתכנון ועד מתג הפעמון], והמסים.

רוב הקרקעות בישראל משווקות על-ידי הממשלה. מסיבות הסטוריות, למעלה מ70% מהאדמות לבניה שייכות למדינה או לגופים מוסדיים אחרים, כגון הסוכנות היהודית. מחיר הקרקע נקבע לרוב במכרז, כשהמינימום לגישה למכרז הוא המחיר ששילמה המדינה עבור פיתוח הקרקע. באיזורי פיתוח, המדינה משתתפת עד ל50% במחיר הפיתוח, כך שהקרקע למעשה מסובסדת. כל מה שמשולם מעבר למינימום הוא כתוצאה מההתמודדות במכרז, כשיזם הבניה מעלה את המחיר שהוא מוכן לשלם עבור הקרקע. שר השיכון הנוכחי, אטיאס, מנסה להוריד את מחירי הקרקע בכך שהוא מוציא למכרז בו זמנית כמות גדולה של קרקעות ההנחה היא, שעליה בהיצע תביא לירידה במחירים. בינתיים, ההשפעה של הגדלת ההיצע לא כל כך מורגשת.

מחיר הבניה בישראל עומד היום על כ-3,800 ש"ח למטר מרובע, לדירה הזולה. ככל שהדירה יותר מאובזרת, חומרי הבניה יותר מיוחדים וכד', עולה המחיר למטר. את הפרמטר הזה קשה לשנות לדירות הזולות, אלא בשינויים דרסטיים, כגון הפחתת מסים על חומרי בניה. צעדים כאלה נחשבים לא-בריאים למשק, וגם לא ישימים לדירות יד שניה, ואין כוונה רצינית לנקוט אותם.

המסים על עסקאות מהוים רכיב חשוב מאוד, שכן חוץ מהיותם מרכיב משמעותי בעיסקה, הרי שהמיסים גם מונעים ריבוי עסקאות, שכן כל עיסקה ממוסה מחדש. בשנים האחרונות חלו שינויים רבים בתחום, אבל בפועל ההשפעה על המחירים היתה זניחה. הרבה פרשנים מסבירים, שהשינויים הללו באו במאוחר מידי, וההיצע הנמוך בשוק מצדיק ריבוי עסקאות, כך שלגובה המיסוי השפעה נחלשת.

תמחור הדירה מבוסס אם כן על מחיר הקרקע, שבסיסו עלות אמיתית של פיתוח, בניה, שעלויותיה קשיחות, ומסים, שהשפעתם אינה רבה. מה נשאר? השוק.

דירת 2 חדרים בבני ברק עולה כמו דירת 200 מטר בביתר עילית. למה? כי כך השוק קובע. אם תהיה נהירת תושבים מבני ברק לביתר, המחירים בבני ברק ירדו, והמחירים בביתר יעלו. הממשלה אינה יכולה לעשות דבר. בכל מקרה, לא משהו אפקטיבי.