ג. הציעו לי השקעה מדהימה בנדל''ן אמריקאי המניבה תשואה שנתית של 15% א. ספר יותר. ג. אברכים בכולל הציעו לי להשקיע את ירושת אבי וחסכונות אמי בקניית בתים מכונס נכסים בארה''ב. א. באיזה איזור? ג. טרנטון ניו גרז'י. כל בית עולה בסביבות חמישים אלף דולר. א. ומי ינהל לך את הנכס? ג. אברכים בני תורה מלייקוווד!!!! א. האם אתה מכיר אותם אישית? ג. לא! אבל מיסתמא הם בני תורה נאמנים. א. האם התשואה האמורה היא ברוטו? או נטו? ג. לא יודע. א. כדאי לך לברר שכן בנכסים המושכרים למגורים (במיוחד כאשר השכרת הנכסים כפופה לרגולציה) ישנו פער גדול בין הכנסת הברוטו לנטו. שכן צריך לשלם מס נכסים, הוצאות תפעוליות מסויימות, שיפוץ תקופתי, ביטוח, תשלום למתווכים, תשלום למנהל הנכס וכו' וכו' ועל כולנה מס הכנסה על הרווח כפי שמס הכנסה מגדירו. ג. מעניין לא חשבתי על זה. חשבתי ששכירות זו שכירות. א. כמו כן האם ביררת את יציבות תזרים המזומנים? ג. למה אתה מתכוון? א. יש הבדל בין תזרים מזומנים בטוח המבוסס על קיומו של שוכר יציב פיננסית ששוכר נכס לתקופה ארוכת טווח או המבוסס על קיום ביקושים יציבים באיזור מבוקש לבין תזרים מזומנים המבוסס על נכס הממוקם באיזור בעל ביקושים לא יציבים או שהשוכר הינו בעל יציבות פיננסית חלשה. ג. למאי נפקא מינא? א. בשביל שתוכל להחליט באם הסיכון הולם את רמת התשואה. ג. אתה מדבר סינית . א. בכלכלת שוק המבוססת על היצע וביקוש ישנה הלימות בין הסיכון המגולם בהשקעה ובין התשואה. ככל שהסיכון עולה, כך עולה התשואה. בהנחה שמדובר בתזרים מזומנים יציב, הרי שיש משקיעים רבים שישמחו לקבל תשואה שנתית של 5%. במילים אחרות, לו היה מדובר בהשקעה המגלמת סיכון נמוך יכלו למכור את הנכס במחיר גבוה יותר שכן משקיעים היו מוכנים לקבל תשואה נמוכה יותר. אני לא אומר שאתה צריך לפסול את ההשקעה על פניה, אבל אני חושב שלאור התשואה הגבוהה יחסית צריך לבדוק היטב את מרכיבי הסיכון. ג. 15% זו תשואה גבוהה? א. כן. מעטים מנהלי ההשקעות שיכולים להראות רקורד רב שנים של תשואה מעל 7%. ג. אז אתה אומר שיתכן שההשקעה שמציעים לי היא מסוכנת? א. לא בדקתי את ההשקעה הספציפית אבל יתכן מאוד וגם סביר שהיא מסוכנת. ג. היכי דמי? א. מחיפוש מהיר בגוגל עולה כי מדובר בעיירה קטנטונת בניו גרז'י המאוכלסת באוכלוסיה '''חלשה'' והמאופיינת בפשיעה. אין שום סיבה הנראית לעין שעל בסיסה ניתן להניח כי הרכב האוכלוסיה ישתנה בעתיד הנראה לעין. כמו כן לא נראה שההיצע נמוך ביותר מהביקוש וע''כ סביר שאין קופצים רבים על נכס שמתפנה. ע''כ צריך לקחת בחשבון אפשרות של ירידת דמי שכירות. באם הדיירים משלמים שכירות מסובסדת צריך להבין איך מנגנון הסיבסוד הממשלתי עובד. הסיכונים העיקרים הינם: 1) מצב פיזי ירוד של הנכס 2) שוק שכירות לא יציב 3) ניהול מסובך ויקר שדורש הבנה ונסיון בשוק המקומי 4) סיכון של רגולציה לטובת הדייר. ג. לא חשבתי על כך. אז איך אדע באם להשקיע? א. הדרך הטובה ביותר היא לעלות על מטוס ולבדוק את המצב בשטח. אבל אם אתה לא מבין בתחום וסומך על אחרים, הבה נשמע מי ''המארגנים'' ומה מידת אמינותם? ג. בני תורה מלייקווד. א. אתה מכיר אותם אישית? ג. לא. א. והאם אלו מהכולל שהציעו לך את העסקה מכירים את ''המארגנים''. ג. לא יודע. א. ומה גובה ''הקופון'' שהללו ושאר המתווכים בשרשרת המזון גוזרים לכיסם? ג. לא יודע א. והאם המארגנים משקיעים סנט בודד מכספם בעיסקה? ג. לא יודע. ולמאי נפקא מינא. א. משום שאני במקומך הייתי מרגיש נוח יותר באם המארגנים היו מסכנים את כספם כך שהייתי יודע שפיהם וליבם שווים. יתר על כן, הייתי מרגיש יותר נוח באם הללו לא היו גוזרים קופון עד שהמשקיע הוציא מלא השקעתו פלוס ריבית מסויימת. ג. מעניין. לא חשבתי על כך. לו יהי כן. למעשה מה אתה מציע? א. שתשקיע כמה עשרות שעות בלימוד העיסקה ותנאי השוק. ג. אבל ''המתווכים'' שהציעו לי את העסקה לא יודעים את כל התשובות. א. אז תתעקש שיכירו לך פנים את פנים את ה''מארגנים''.
אחרי כמה ימים
ג. המתווכים חושבים שאני נודניק. הם מתקשים לספק את התשובות. א. אז ברח דודי ברח. ג. לא כל כך מהר אני זקוק להשקעה טובה. א. הבהר לי. האם אתה יכול להרשות להפסיד את הקרן או אפילו 20% ג. לא. אני לומד. אשתי אינה עובדת ואני בונה על הכסף שיהיה לי ממה לחתן את ילדיי. א. אז איך אתה יכול להרשות לעצמך סיכונים גבוהים והעדר ביזור? ג. לא הבנתי. א. אתה יודע שבארה''ב יש עדיין עשירים גדולים שמבינים בנדל''ן? ג. מסתמא. כנראה שברכת הרב שטיינמן פועלת. א. לו יהי כן. על כל פנים. מדוע נראה לך שבמקום שרעיון השקעה יוצע לעשירי ניו יורק, הוא נוסע לנמל התעופה ניוארק, עולה על טיסת אל על מהלך 11 שעות ואז אחרי טיסה שוחקת עולה למונית שירות לתל אביב, משם באוטובוס לבני ברק, ומשם בעוד אוטובוס לכולל שלך בקרית ספר? ג. מסתמא בגלל שיש לי סיעתא דשמייא. א. לי דווקא נראה שמדובר בהסתר פנים לפיו האברכים התמימים והפראיירים נדפקים בהשקעת מעותיהם האחרונות בהשקעות מפוקפקות בעוד שהעשירים הדשנים מתרחקים מהשקעות זבל מסוג זה.
נשלח ב-23/8/2011 17:27
אין למדים מאברך תמים אחד על מאה אלף חרדים, וכמו שישנם תמימים בקרב הציבור החרדי כך ישנם כאלה מחוצה לו.
אלא מאי? מי שראשו בשמים ואין רגליו על הארץ - סביר יותר שיפול כקרבן. ולכך סביר שאכן ישנם יותר חרדים המתפתים להשקעות מסוכנות - מלא חרדים.
נשלח ב-23/8/2011 17:51
כבר שמענו על אברכים שמשכו עשרת אלפים שקל, כל חסכונותיהם מהבנק, כדי לתת לאיזה טפיל שסיפר להם סיפור מעורר רחמים.
זה בגלל שהם תמימים במובן הטוב, אין להם את הציניות של העולם.
אבל יש פרט נוסף, מאמינים יותר מדי שיש כסף קל. יש לזה הסברים, אין לי כח להרחיב.
נשלח ב-26/8/2011 13:16
כל אדם שנמצא במצב כלכלי שבו חסר לו פת לחם נוטה לסיכונים גבוהים יותר, ומי שמרגיש שאם לא יצליח לגייס 100 אלף דולר לכל בת שלו אז חיי בנותיו יהיו לדיראון עולם.. ברור שהוא ינטה לסיכונים גבוהים יותר.
הציבור החרדי כמו ציבורים מסורתיים אחרים נוטים להשקיע בשיטת חבר מביא חבר, לשיטה זו יש חסרונות בגלל כל מיני רמאים או בורים שמסתובבים בשוק אבל יש לה גם מעלות והיא יכולה לספק הזדמנויות שהמערכת הרשמית לא יכולה לספק..
נשלח ב-29/8/2011 13:52
חיים תודה על העלאת הענין,אני באמצע לברר על זה בתקופה זאת.לדעתי טוב ונכון לחזק את הציבור בחיפוש דרכים לפתרונות פרנסה,כמובן שצריך להדריך את האנשים איך לעשות את זה,אבל אין שום ענין להרפות ידיים.לגופו של ע נין אני מכיר אברך שהתעסק עם זה ומספר שאברכים פשוט נתנו לו עשרות אלפי דולרים ביד,בלי שהם יודעים אפילו איך קוראים למי משמקבל את כספם, ולפני שהם מחזיקים ביד אפילו נייר לצור על פי צלוחיתם.זה שאמריקה היא יעד מועדף להשקעות זה דבר שאומרים אותו רוב המומחים.ואני אומר בזהירות שכנראה אפשר אכן להשיג שם תשואות של מעל 10 אחוז אני חושב לגייס רבנים כמו הרב סילמן וכדו'(רק דוגמא)שיבדקו באישי את כל המסלול של העברת הכסף מחד והעברת הדירה על שם הקונה מאידך ויכירו את הנפשות הפועלות.ויתנו אישור לאותם שקשה להם לברר בעצמם
משהוא אחד שלא הבנתי,מה זה רגולציה?
ועוד הערה:טרנטון היא לא עיירה קטנטונת בניו גרזי אלא עיר הבירה שלה, נכון היא לא גדולה והאוכלוסיה חלשה במידות שונות,זו הסיבה שאפשר להשיג שם במחירים כ"כ זולים.ע"כ לע"ע
