רכישת דירה בארה"ב

להלן פירוט מצב הפרויקטים לפי טענת דוד שלץ פרק ג' – תיאור הפרויקטים: להלן יתוארו הפרויקטים שבהם מעורב היחיד. מדובר בתיאור לצרכי הבקשה בלבד, כאשר לנאמן נמסר מידע מקיף אודות הפרויקטים. פרויקט 2502 – ממפיס, טנסי: עסקת רכישת ושיפוץ מבנה בן 72 דירות של 1-3 חדרים (בארה"ב סופרים רק חדרי שינה ולא את הסלון כך שדירת חדר פירושה, דירת חדר וסלון), ליד מפעלי תעשייה גדולים, ומיועד למגורים של מעמד "הצווארון הכחול". הנכס נרכש באמצעות תאגיד אמריקאי בבעלות היחיד בשם 2502 St. Elemo LLc. המבנה נרכש בשנת 2017 כאשר מתגוררים בו 30 דיירים. 60 דירות שופצו במלואן והן מושכרות, ו-12 יחידות לא שופצו ולא הושכרו. לצורך רכישת ושיפוץ הפרויקט גייס היחיד ממשקיעים סך של 570,000$, הלוואה לשיפוץ בסך 300,000$, וכן הלוואת מוכר בסך 375,000 $, שיתרתה עומדת על 220,000$. ביחס לפרויקט זה נחתמה עסקה עקרונית למכירת הפרויקט כולו לצד שלישי בסך של 1.7 מיליון דולר, אולם גמר העסקה התעכב עקב קושי של הרוכשת לקבל מימון, עקב מצב החירום בשל מחלת הקורונה. בסופו של יום, במהלכים שבוצעו מאחורי גבו של היחיד השתלטו המשקיעים על הנכס ומכרו אותו ללא הסכמת היחיד וללא שהועבר לו סכום כלשהו. פרויקט 1223, קוקונט, פלורידה: עסקה משנת 2015 לרכישת בית מגורים פרטי ישן (בסמוך לים). הבית הישן נהרס בידי היחיד, ותחתיו נבנה בית חדש. הנכס נרכש באמצעות תאגיד אמריקאי שהוקם בידי היחיד בשם 1223 Coconut LLC. יצוין כי מניות התאגיד רשומות על שם קבוצת המשקיעים מהם גייס היחיד סך של כ- 520,000 $ , כאשר סך של 260,000$ מסכום זה שימש לצורך רכישת המגרש עם הבית הישן, סך של 10,000 $ לטובת הריסת הבית, וסך של כ 250,0000 $ לצורך בניית בית חדש תחתיו. לאחר בניית הבית החדש, העיריה הרסה אותו בשל טענה כוזבת לאי עמידה בזמנים שהוקצבו לבנייה. לאחר ההריסה, שווי המגרש כ- 300,000 $. נשכרו שירותיו של עו"ד מקומי (שולם חלק משכר טרחתו ונותר חוב כ- 30,000$), לצורך התדיינות מול העיריה לקבלת פיצויים בסך של כ -200,000 $ על הריסת הבית לאור טענות שונות כנגד חוקיות ההריסה. פרויקט 2221, פוינט בריז, פילדלפיה: עסקה משנת 2017 לקנייה ושיפוץ של בית מגורים בן 2 קומות. הבית נרכש בתמורה לסך של 100,000$ ושופץ בעלות של 100,000$ נוספים. המימון לרכישה ולשיפוץ הינו מקבוצת משקיעים שהשקיעו סך של 200,000$ ולשם כך יוסד תאגיד בשם: 2221 SEARS-STREET LLC. קבלן שיפוצים ומנהל פרוייקטים בשם פול פרידמן (להלן: "פול"), שניהל עבור היחיד פרויקטים רבים, פעל ללא ידיעתו של היחיד למכירת הנכס לצד שלישי. מתוך כספי התמורה בסך של 200,000 $ (ברוטו, לפני מסים, היטלים ותיווך) העביר פול למבקש סך של 70,000$, שהוחזרו למשקיעים על חשבון השקעתם כך שנותרה חבות בסך של כ 130,000 $. פרוייקט 2032 פוינט בריז, פילדלפיה: עסקה משנת 2017 לרכישת בית מגורים ישן בן 2 קומות, שיפוץ פנימי, ובניית קומה נוספת. עלות הפרויקט, שנוהל בידי פול הנ"ל, כולל רכישה שיפוץ ובנייה, עמדה על סך של כ - 300,000$, מתוכם סך של 100,000$ למימון הרכישה. המימון בסך 300,000$, הועמד על ידי קבוצת משקיעים. התאגיד שהוקם נרשם בשם 2032 Fernon LLC. פול נטל את כספי השיפוץ לכיסו אולם ביצע חלקית את העבודה, ונותר כעת להשלים עבודות שיפוץ בסך של כ 90,000$. שווי הפרויקט למכירה לאחר שיושלם השיפוץ מוערך בכ- 350,000$ ברוטו. פרויקט 1412, פוינט בריז, פילדלפיה: עסקה משנת 2017 לרכישת בית מגורים ישן בן 2 קומות, לשיפוץ ולבניית 2 קומות נוספות. הנכס נרכש באמצעות תאגיד בשםMAVERICK EVE HOMES LLC . התאגיד הוקם על ידי פול, ונרשם בתחילה עם שם היחיד ועל שם פול בחלקים שווים ולאחר מכן העביר פול את מלוא זכויותיו בתאגיד על שם היחיד. המגרש נרכש בתמורה לסך של 150,000$ וכן שולם סך של 50,000$ עבור הוצאת אישורים ותכנית אדריכלית. לשם כך גוייס ממשקיעים סך של כ -500,000$ לצורך הרכישה, הבנייה, והוצאות השיפוץ. לאחר בירורים מול העיריה התברר כי פול לא מסר למבקש את המידע הנכון, ולא אושרה בניית קומות נוספות, מה גם שהעירייה הוציאה צו הריסה לנכס לאור העובדה כי מדובר במבנה מסוכן המט ליפול (כאשר היחיד לא ידע על כך כלל) ולימים הבית נהרס. המגרש נמכר בשנת 2019 בתמורה לסך של 165,000 $ כאשר סך של כ -40,000 $ שולם לקנסות ולמימון ההריסה, כך שנותר סך של כ -125,000 $ שמרביתו הוחזרה למשקיעים. פרוייקט 2219, פוינט בריז, פילדלפיה: עסקה לקנייה ולשיפוץ של בית מגורים בן 2 קומות. הבית נרכש בשנת 2017 בתמורה לסך של 100,000 $ ושופץ בתמורה לסך של 100,000$. המימון לרכישה ולשיפוץ גוייס משני משקיעים ולשם כך יוסד תאגיד בשם: 2219SEARS STREET LLC . פול טיפל בפרוייקט וביצע את השיפוץ בצורה חלקית וגרועה. המשקיעים פעלו לגייס קבלן פרטי תחתיו, אשר השלים את עבודות השיפוץ, והנכס הועמד על ידם למכירה. למבקש נותר חוב כלפי המשקיעים (בגין השלמת והתאמת העבודות על ידי הקבלן המחליף) בסך של כ-18,0000$. פרוייקט 1150, רחוב הוליווד, ג'קסון, טנסי: עסקה לרכישת 7 בניינים המכילים 55 יח' דיור, לצורך שיפוץ, איכלוס ומכירה. הנכס נרכש באמצעות תאגיד בשם 1150 Hollywood Llc , אשר נרשם על שם היחיד. הנכס נרכש בשנים 2016-2017, בתמורה לסך של 600,000 $ באמצעות הלוואת מוכר בסך של כ -470,000 $ והיתרה בסך 380,000$, גוייסה באמצעות קבוצת משקיעים כאשר עיקר סכום זה יועד לשיפוץ. הנכס שופץ חלקית ואוכלס חלקית. לאחרונה הלוואת המוכר לא שולמה כסדרה ולאור חוב פיגורים של מספר חודשים, העמיד בעל הנכס את הלוואת המוכר לפירעון מיידי, עיקל את הנכס ורכש אותו בעצמו, וכל ההשקעה ירדה לטמיון. פרוייקט שיקגו: עסקה משנת 2017 לרכישת 6 בניינים המצויים באזורים שונים ברחבי העיר, סה"כ 74 דירות, בתמורה לסך של 1.35 מיליון דולר. לצורך הרכישה גייס היחיד ממשקיעים סך של כ- 620,000 $. במקביל שותפה של היחיד הגב' קריסטל ווילבורן (תושבת ארה"ב) פעלה לגייס מגורמים פרטיים, לשם הרכישה והשיפוץ, הלוואה בסך של 1.3 מיליון $. לשם הרכישה הוקם תאגיד בשםLIFTUP COMMUNITIES LLC (SHICAGO). היחיד החזיק במניות בשיעור של 50% ואת היתרה החזיקו קריסטל ובנה. הואיל ועל פי ההסכם מול המשקיעים יש להחזיר את קרן ההשקעה בתוך שבעה חודשים, ניסתה קריסטל, עד כה ללא הצלחה, לממן מחדש את ההשקעה והיחיד נאלץ להשיב לחלק ניכר מהמשקיעים, ממקורותיו ומפרויקטים אחרים, את השקעתם. הנכסים שופצו חלקית וחלק מיחידות הדיור אוכלסו. לפרוייקט יש הכנסות משכ"ד שנגבות בידי קריסטל ולדבריה משמשות לפירעון ההלוואות. יצוין כי משקיע מפרוייקט זה, שקיבל בחזרה את כל הקרן, תבע בישראל את היחיד על הריבית. יש לציין כי מבירורים שערכו הנושים בכוחות עצמם עולה שהנכסים נשוא פרויקט זה מצויים עדיין בסכנה של כינוס נכסים. בהתערבות נושי הפרויקט ששכרו את שירותיו של עו"ד מקומי, הושגה דחייה של 30 יום. פרוייקט שיקגו 10: עסקה משנת 2017 לרכישת 10 בתים דו קומתיים ישנים בעיר שיקאגו. עלות הרכישה והשיפוץ עמדה ע"ס של כ 860,000$. לשם כך גייס היחיד סך של כ -180,000$ ממשקיעים ישראלים, והגב' קריסטל גייסה את היתרה בסך של 700,000$. הרכישה בוצעה בידי תאגיד LIFTUP המתואר בסעיף הקודם. היחיד החזיק במניות בשיעור של 50% ואת היתרה החזיקו קריסטל ובנה. גם במקרה זה היה על התאגיד להשיב את קרן ההשקעה תוך 7 חודשים, וגם כאן טרם בוצע מימון מחדש. מרבית הנכסים שופצו והם מושכרים בידי קריסטל ולדבריה התקבולים משמשים להחזר ההלוואות. מבירור שערכו הנושים על חשש כי הגב' קריסטל טוענת כי ליחיד אין זכויות כלל בפרויקט זה. פרוייקט 1030, ממפיס, טנסי: עסקה משנת 2019 לרכישת 84 יח' דיור. עלות הרכישה והשיפוץ של הנכס הינם בסך של כ 1.8 מיליון $. לשם כך גייס היחיד סך של 821,000 $ ממשקיעים, ואת היתרה הדרושה גייס באמצעות צד שלישי אמריקאי בשם אברהם דיין אשר נטל הלוואה בארה"ב עבור היחיד בסך של כ -750,000 $ והיחיד התחייב להחזיר לו ריבית בסך של 7,200 $ לחודש ולאחר מכן לבצע מימון מחודש בכדי להשיב את קרן ההלוואה ולבצע שיפוץ. המלווה, מר דיין, הקים חברה על שמו במדינת דלוואר בשם Poplar Avenue 1030 LLC ועל שמה נרשם הנכס. יוער כי היחיד פנה למלווה לצורך העברת הבעלות בתאגיד על שם היחיד, אולם הדבר לא קודם על ידי המלווה, לטענת המלווה עקב נגיף הקורונה. היחיד הביע חשש כי אין בכוונת המלווה להעביר את המניות, ויידרש טיפול משפטי בעניין.המשקיעים מסרו ליחיד כי הנכס נמכר ע"י מר דיין בחודש ינואר 2021 כך שכרגע הדבר היחיד שניתן לעשות הינו לתבוע את מר דיין בגין הכספים העודפים. פרוייקט בית הרופאים בעיר מיאמי: עסקה משנת 2019 לרכישת בניין ושיפוצו למטרת בית רופאים. לשם כך גייס היחידים ממשקיעים סך של כ-500,000 $ ושילם כ -50,000 $ לטובת אדריכלות, תכנון, ותשלומים לעירייה. הבעלים של הנכס לא הסכים להעמיד הלוואת מוכר והעסקה ירדה לטמיון. נכס ברחוב 156 Hatton בעיר ג'קסון, טנסי: דירת טריפלקס המיועדת להריסה, שנרכשה תמורת 42 אלף דולר וכן הושקע בשיפוץ סכום של 12 אלף דולר. עקב חוסר טיפול בנכס קבעה העיריה מועד להריסתו לחודש מרץ 2021. היחיד קיבל הצעה לרכישת הנכס תמורת 14 אלף דולר והעביר אותה לנאמן לצורך המשך טיפול. בכבוד רב בכבוד רב יואב בן פורת, עו"ד איתן ש. ארז- משרד עורכי דין דרך מנחם בגין 23 תל אביב- 66184