הכלכלנית הראשית באוצר: סימנים ראשונים לירידה במחירי הדירות
בדיקת הכלכלנית עשויה ללמד שמחירי הדירות באזורי הביקוש כבר החלו לרדת ■ מספר הדירות שנרכשו בנובמבר מהווה שפל עונתי של עשר שנים
הדר חורש 13:44, 11 בינואר 2023
המשקיעים נעלמים, רוכשי הדירות יושבים על הגדר, היצע הדירות המסובסדות ירד, וברחובות כבר מרגישים את ירידת המחירים. כך עולה מסקירת שוק הנדל"ן בנובמבר, שמפרסמת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר.
הירידות במכירות הדירות וסימני המשבר המתקרב בענף – שהחלו כבר באמצע השנה שעברה – לא השפיעו עד כה על מדדי המחירים של הדירות שהמשיכו לעלות, לפחות עד ספטמבר האחרון. הגורם העיקרי המזעזע את הענף הוא העלאות הריבית של בנק ישראל, המייקרות את המשכנתא ומשפיעות בעיקר על זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה, המשתמשים בהון עצמי נמוך ומשכנתא בסכומים גבוהים יחסית.
בדיקה מיוחדת שערכה הכלכלנית לגבי מחירי הדירות ברחובות עשויה ללמד שהמחירים באזורי הביקוש כבר החלו לרדת. על פי הכלכלנית, שבדקה מחירי עסקות של רוכשי דירה ראשונה בעיר, "נמצא כי בניגוד לניתוחים קודמים שערכנו בקרב סגמנט זה, מחירי הדירות שנרכשו בחודש נובמבר היו נמוכים במעט, ב-2.1%, מאלו שרכש סגמנט זה בחודש מארס האחרון, טרם תחילת העלאות ריבית בנק ישראל".
מספר הדירות שנרכשו בנובמבר הסתכם ב-7,800 בלבד, שפל עונתי של עשר שנים וירידה של 57% לעומת נובמבר 2021. אחת הסיבות לירידה היא שבנובמבר 2021 נרשמה עלייה חדה בהיקף העסקות, כאשר המשקיעים ניסו להקדים עסקות לקראת העלאת מס הרכישה. אם מנכים מהנתונים כ-500 דירות שנרכשו במסגרת תוכניות הסבסוד הממשלתי (מכירות שאינן מושפעות כמעט מתנאי השוק החופשי) מחריף שיעור הירידה בעסקות ב-58%, שיעור שלא זכור כמותו מאז פרצה הקורונה בתחילת 2020.
הירידה במכירות מחריפה את הלחץ על הקבלנים, שמכירותיהם בשוק החופשי ירדו ב-57% לעומת נובמבר אשתקד, והסתכמו ב-2,300 דירות בלבד. בשוק הדירות מיד שנייה היה שיעור הירידה גדול רק במעט – 58%. מבדיקת הכלכלנית הראשית באזורי הארץ עולה ששיעור הירידה במכירות הדירות גבוה יותר ככל שהמחיר הממוצע של דירות באותו אזור גבוה יותר. נתון זה מתיישב עם ממצאים קודמים והערכות בשוק שעיקר ירידת המכירות היא במגזר הדירות היקרות, ובראש ירידות המכירות עומדות נתניה ותל אביב. בענף הדיור מעריכים שנתניה בולטת בירידות במכירות בעקבות ירידה חדה בפעילות משקיעים זרים ברכישת דירות. נצרת, בה מחיר העסקות הממוצע הוא כמיליון שקל, שמרה על יציבות יחסית.
במכירת דירות חדשות ירדו המכירות בתל אביב בשיעור החד ביותר - 77%, ולמעשה מדובר בקיפאון, בין היתר מפני שאין דירות במחיר למשתכן בתל אביב, והפרויקטים הגדולים בצפון העיר, כמו שדה דב ופי גלילות, תקועים בוועדות התכנון המקומיות והארציות. עם זאת מכירות הדירות "על הנייר" הגיעו לשיא של 72%. הנתון מעיד שאין לקבלנים מלאי דירות שבנייתן הסתיימה ואותו הם מתקשים למכור, ומרבית הדירות שהם מוכרים טרם הושלמו וחלקן אף טרם החלו להיבנות בבפועל.
היקף רכישות המשקיעים הסתכם ב-1,300. בהשוואה לשוק הכללי שומרים המשקיעים על נתח משמעותי של 16% מהשוק, אולם הכלכלנית מציינת שזו ירידה של 80% לעומת נובמבר 2021, שהצטיין בזינוק ברכישות המשקיעים על רקע העלאת מס הרכישה עבור משקיעים בדירות. המשקיעים מכרו 1,700 דירות, ובכך הצטמצם מלאי הדירות שבידיהם ומאגר הדירות הניתנות להשכרה בשוק ב-400.
